Carlos (promitente vendedor) celebrou contrato de promessa d...

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Q1207041
Direito Civil Contratos em Espécie , Compra e Venda ,
Ano: 2016 Banca: CETAP Órgão: Prefeitura de Abaetetuba - PA
Q1207041 Direito Civil
Carlos (promitente vendedor) celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel com Luis (promitente comprador) em 16/10/2015, não tendo o instrumento sido levado a registro. Luis mudou-se para o imóvel ainda em Outubro/2015 e nesse mesmo mês participou da reunião ordinária do condomínio, tendo-se identificado como o novo possuidor do bem e mostrado o instrumento da promessa de compra e venda ao síndico. Luis deixou de pagar as taxas condominiais relativas aos meses de Novembro/2015 e Dezembro/2015 e, por isso, tanto Luis, na qualidade de promitente comprador, quanto Carlos, na qualidade de proprietário, foram notificados para pagar o débito. Nesse caso, é correto afirmar, conforme a jurisprudência recente do STJ:
Alternativas

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A questão exige conhecimento quanto ao entendimento do STJ em relação ao tema apresentado.

Trata-se da situação de Carlos que adquiriu um apartamento, no entanto, não levou a promessa de compra e venda a registro. Assim, o condomínio está demandando por taxas condominiais relativas a meses após a compra e imissão na posse.

Porém, não obstante tenha ciência inequívoca quanto ao fato de que houve a venda não levada a registro, o Condomínio demanda também contra Luis, o promitente vendedor.


Assim, cola-se o entendimento do STJ sobre o assunto:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:

1. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

2. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

3. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ, 2ª Seção, Resp nº 1.345.331-RS/ 0199276-4. Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04, publicado em 20/04/2015).

 
Vejamos, então, as alternativas, sendo que deve ser assinalada a correta:
A) Incorreta: Conforme entendimento do STJ colacionado acima, quando o condomínio tem ciência inequívoca quanto à ocorrência da transação e esteja comprovada a imissão na posse pelo promissário comprador, somente este é responsável pelos débitos, ou seja, no caso em tela, Luis.

B) Incorreta: Conforme entendimento do STJ colacionado acima, quando o condomínio tem ciência inequívoca quanto à ocorrência da transação e esteja comprovada a imissão na posse pelo promissário comprador, somente este é responsável pelos débitos, ou seja, no caso em tela, Luis.

C) Correta: Conforme entendimento do STJ colacionado acima, quando o condomínio tem ciência inequívoca quanto à ocorrência da transação e esteja comprovada a imissão na posse pelo promissário comprador, somente este é responsável pelos débitos, ou seja, no caso em tela, Luis.

D) Incorreta: Conforme entendimento do STJ colacionado acima, quando o condomínio tem ciência inequívoca quanto à ocorrência da transação e esteja comprovada a imissão na posse pelo promissário comprador, somente este é responsável pelos débitos, ou seja, no caso em tela, Luis. Assim, o afastamento da responsabilidade de Carlos não se deve à mera ocorrência da venda, mas sim aos requisitos elencados - posse e ciência do condomínio quanto à transação.

E) Incorreta: Conforme entendimento do STJ colacionado acima, quando o condomínio tem ciência inequívoca quanto à ocorrência da transação e esteja comprovada a imissão na posse pelo promissário comprador, somente este é responsável pelos débitos, ou seja, no caso em tela, Luis.

 

 

Gabarito do professor: alternativa “C".

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Legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. STJ. 2ª Seção. REsp 1345331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015 (recurso repetitivo) (Info 560). (Dizer o Direito)

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