Maria, advogada, celebrou com João, médico, um contrato de ...

Mas o STJ tomou o cuidado de sedimentar o entendimento de que só haverá de se falar em conversão substancial do negócio jurídico se a parte válida puder subsistir autonomamente, tal como se observa do seguinte julgado:

Como se pode observar, pelo art.  do  não há a convalidação ou o convalescimento do negócio nulo. O que se tem é a sua reclassificação, ou seja, é dada outra qualificação jurídica a um negócio que seria declarado nulo.

E assim se procede porque o referido artigo de lei é fundado no princípio da conservação dos atos jurídicos. Mais que tudo, com a conversão substancial dos negócios jurídicos, tem-se a salvaguarda da declaração negocial e a preservação da função social dos negócios jurídicos. Enfim, sai fortalecido o princípio da boa-fé objetiva.

Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.

1. Conversão de Negócios Jurídicos: A conversão é uma técnica utilizada para transformar um negócio jurídico inválido em outro válido, preservando a intenção inicial das partes. No caso em questão, o juiz converteu o contrato de compra e venda em uma promessa de compra e venda, adaptando o acordo inicial a uma nova configuração juridicamente válida.
2. Objetivo da Conversão: A conversão respeita o objetivo das partes, mantendo o propósito do negócio, mesmo que seja necessário mudar a forma ou o tipo do contrato. É uma maneira de adequar um negócio jurídico inválido ao ordenamento, sem comprometer a intenção dos contratantes.
3. Diferença entre Conversão e Outras Técnicas: Diferentemente da integração, ratificação, confirmação ou redução, a conversão permite transformar o contrato em outro tipo de negócio jurídico, garantindo a validade e eficácia do contrato, mas adaptado ao que é possível dentro das normas legais.

Ou seja, em contratos inválidos que podem ser adaptados, a conversão permite transformar o contrato em outra modalidade juridicamente válida, respeitando a intenção das partes, o que difere de outras técnicas que apenas corrigem ou limitam o contrato sem modificar sua natureza.

Porque o juiz considerou a nulidade do contrato de compra e venda e o converteu em promessa de compra e venda?

O juiz considerou a nulidade do contrato de compra e venda e o reclassificou como promessa de compra e venda devido a falha no cumprimento de requisitos essenciais para a transferência da propriedade do imóvel. A transferência de propriedade de um imóvel só é efetivada com o registro do título de transferência no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Um contrato de compra e venda por si só não transfere a propriedade; ele representa apenas uma obrigação de transferir, sendo necessário o registro para a efetivação. Por essa razão, que o Juiz converteu o contrato de compra e venda em uma promessa de compra em venda.

• A conversão opera no terreno das nulidades: pressupõe que se haja identificado um negócio jurídico nulo; e a conversão funciona como expediente técnico de que se vale o legislador para, em alguma medida, possibilitar o reconhecimento de efeitos a um negócio concreto que, de outro modo, não produziria efeito algum (Aspectos da Conversão do Negócio Jurídico – Carlos Barbosa Moreira).
• Integração contratual ou negocial é o preenchimento de lacunas do texto do instrumento. As regras legais de integração são estas: aplicação das normas dispositivas ou cogentes; ou, à sua falta, aplicação, por analogia e com adaptações, tanto dos meios de integração legal previstos no art. 4º da LINDB quanto das regras legais de interpretação. As regras voluntárias de integração prevalecem sobre as regras legais e decorrem da criatividade das partes (Redação, interpretação e integração de contratos e de outros negócios jurídicos após a lei da liberdade econômica - Carlos Eduardo Elias de Oliveira).
• A ratificação é o ato pelo qual, na representação sem poderes ou com abuso no seu exercício, a pessoa em nome de quem o negócio é concluído declara aprovar tal negócio, que doutro modo seria ineficaz com relação a ela (Instituições de Direito Civil: parte Geral - Rosa Maria de Andrade Nery, Nelson Nery Júnior).
• A confirmação visa a aproveitar o negócio jurídico inválido (anulável), conservando o que quiseram as partes quando o celebraram. Pela confirmação integra-se o negócio jurídico, dando-se validade àquilo que as partes teriam contratado, se pudessem prever a anulabilidade. Dá-se a substituição de um negócio (anulável) por outro (confirmado ou sucedâneo), de forma que o ato viciado transita para a classe dos atos válidos (Instituições de Direito Civil: parte Geral - Rosa Maria de Andrade Nery, Nelson Nery Júnior).
• A redução, de acordo com Pablo Stolze, é a operação pela qual se retiram partes inválidas de um determinado negócio jurídico, preservando-se as demais. Logo, trata-se de operação que recai sobre a nulidade ou anulabilidade parcial do negócio jurídico (Jusbrasil - Rede de Ensino Luiz Flávio Gomes).