De acordo com o Estatuto da Cidade, considera-se subutiliza...

Do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios

Considera-se subutilizado o imóvel cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele decorrente.

Complementando...

Para este cálculo e mais alguns intrumentos, usa-se como referência o Coefiente de Aproveitamento.

Coeficiente de aproveitamento (CA): o coeficiente de aproveitamento indica a área total, em metros quadrados, que pode ser construída dentro de um terreno, somando as áreas de todos os seus pavimentos.

>>>C.A Mínimo: determina o quanto você é obrigado por lei a construir para que o terreno cumpra sua função social (ou seja, se o terreno não for edificado, ser subutilizado ou não ser utilizado; ele não cumprirá sua função social)

>>>C.A Básico: determina o quanto você pode construir sem ter que pagar nada. = máximo permitido sem outorga de potencial adicional construtivo

>>>C.A Máximo: determina o quanto você pode construir, além do C.A. Básico, ou seja, já considerados os acréscimos resultantes da recepção de potencial construtivo de outro imóvel ou, a aplicação do instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir. = máximo permitido com a outorga de potencial adicional construtivo