A respeito de avaliação de imóveis urbanos, julgue o item su...

A avaliação de imóveis consiste em uma análise técnica, feita por um engenheiro de avaliações, com o objetivo de determinar o valor de um bem e indicadores de viabilidade de sua utilização no contexto econômico.

A NBR 14653 (ABNT, 2019), intitulada “Avaliação de bens" é uma norma técnica, dividida em 7 partes, responsável por nortear os procedimentos de avaliação. Nesse contexto, a NBR 14653-2 (ABNT, 2019), intitulada “Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis Urbanos", define, em seu item 8.2, quatro métodos para identificar o valor de mercado de um bem, de seus frutos e direitos. São eles:

- Método comparativo direto de dados de mercado: o valor de mercado de um bem é determinado por meio de tratamento técnico das características comparáveis do bem com uma dada amostra;

- Método involutivo: determina o valor do bem com base em seu aproveitamento eficiente, fundamentado em modelos de análises de viabilidade técnico-econômica, considerando um empreendimento compatível com as características do bem e condições de mercado similares. O método fundamenta-se em um critério indireto que, ao analisar uma gleba ou terreno de grandes dimensões, considera o seu aproveitamento discretizando-o em lotes menores;

- Método evolutivo: identifica o valor do bem por meio do somatório dos valores dos elementos que o compõem;

- Método da capitalização de renda: como o próprio nome sugere, determina o valor do bem fundamentando-se na capitalização atual de sua renda líquida prevista juntamente com a consideração de cenários viáveis.

Acerca do método evolutivo, em sua seção 8.2.4, a NBR 14653-2 (ABNT, 2019) estabelece que:

“8.2.4 Método evolutivo

A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:

VI = (VT + CB)⋅FC

Onde:

- VI é o valor do imóvel;

- VT é o valor do terreno;

- CB é o custo de reedição da benfeitoria;

- FC é o fator de comercialização. [...]

8.2.4.2 Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado."

Portanto, de acordo com o item 8.2.4.2 da NBR 14653-2 (ABNT, 2019), tem-se que a afirmação do enunciado está correta.

Gabarito do professor: certo.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 14653-2: Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2019.

NBR 14653-3: 2019

Avaliação de bens Parte 3: Imóveis rurais e seus componentes 

8.4.4 Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.

Gabarito: Correto.

Conforme prevê a NBR 14653-2: Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis Urbanos na seção 8.2.4 Método evolutivo

8.2.4.1 A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de

métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente

depreciado e o fator de comercialização, ou seja:

VI = ( VT + VB ) . FC

onde:

VI é o valor do imóvel;

VT é o valor do terreno;

VB é o valor da benfeitoria;

FC é o fator de comercialização.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 14653-2: Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2019.

O método preferencial é o método comparativo direto. Na insuficiência de dados de mercado, utilizam-se os métodos evolutivos ou involutivos.