Conforme a NBR 14.653:2005, que dispõe sobre procedimentos ...

A avaliação de imóveis consiste em uma análise técnica, feita por um engenheiro de avaliações, com o objetivo de determinar o valor de um bem e indicadores de viabilidade de sua utilização no contexto econômico.

A ABNT NBR 14653, intitulada “Avaliação de bens" é uma norma técnica, dividida em 7 partes, responsável por nortear os procedimentos de avaliação. Nesse contexto, a ABNT NBR 14653-1 (2019), intitulada “Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais", define, em seu item 7.3, dois métodos para identificar o custo de um bem:

"7.3 Métodos para identificar o custo de um bem

7.3.1 Método comparativo direto de custo

Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

7.3.2 Método da quantificação de custo

Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos."

Visto isso, conclui-se que a questão descreve o método da quantificação de custo. Portanto, a alternativa C está correta.

Por sua vez, os métodos da capitalização de renda, evolutivo, involutivo e comparativo direto de dados de mercado são métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos. Acerca deles, resume-se que:

- Método comparativo direto de dados de mercado: o valor de mercado de um bem é determinado por meio de tratamento técnico das características comparáveis do bem com uma dada amostra;

- Método involutivo: determina o valor do bem com base em seu aproveitamento eficiente, fundamentado em modelos de análises de viabilidade técnico-econômica, considerando um empreendimento compatível com as características do bem e condições de mercado similares. O método fundamenta-se em um critério indireto que, ao analisar uma gleba ou terreno de grandes dimensões, considera o seu aproveitamento discretizando-o em lotes menores;

- Método evolutivo: identifica o valor do bem por meio do somatório dos valores dos elementos que compõem o mesmo;

- Método da capitalização de renda: como o próprio nome sugere, determina o valor do bem fundamentando-se na capitalização atual de sua renda líquida prevista juntamente com a consideração de cenários viáveis.

Gabarito do professor: Letra C.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 14653-1: Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2019.

a) Capitalização da Renda: Apropria os valores aos imóveis com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou presumida. Seus aspectos fundamentais são a definição do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser justificadas pelo engenheiro de avaliações

b)O método evolutivo é preferencial para avaliar imóveis urbanos especiais. É um método analítico que consiste na obtenção do valor do imóvel por meio do cálculo direto ou indireto dos valores do terreno e das benfeitorias, devendo ser considerada, também, a conjuntura do mercado com o emprego do fator de comercialização

c

Atenção!!! Métodos para identificar o VALOR de um bem ≠ Métodos para identificar o CUSTO de um bem.

Sabendo disso, os itens A, B e D já estariam eliminados. Sobrando apenas duas alternativas: C e E.

Segundo a NBR 14.653-1 (Avaliação de bens Parte 1: Procedimentos gerais):

1- Métodos para identificar o VALOR de um bem:

1.1. Método comparativo direto de dados de mercado: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

1.2. Método involutivo: identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

1.3. Método evolutivo: identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

1.4. Método da capitalização da renda: identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.

2- Métodos para identificar o CUSTO de um bem:

2.1. Método comparativo direto de custo: identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

2.2. Método da quantificação de custo: identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. (Resposta: C)