Um prédio particular, localizado na área urbana de C...
Um prédio particular, localizado na área urbana de Cachoeiro de Itapemirim, foi avaliado para fins de aquisição pela respectiva prefeitura. Durante a auditoria do processo, verificou-se que o avaliador adotou uma situação paradigma, em vez de realizar a vistoria do referido bem, uma vez que possuía em mãos toda a documentação necessária para a realização dos trabalhos. Além disso, o avaliador identificou o valor de mercado do bem por meio do método involutivo, sob a justificativa de se tratar da metodologia mais adequada para imóveis urbanos a serem adquiridos por entes públicos.
Com referência à auditoria objeto da situação hipotética precedente, julgue o próximo item, considerando a norma NBR 14653.
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza
do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de
mercado disponíveis, razão por que devem ser consideradas
improcedentes as justificativas apresentadas pelo avaliador.
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gabarito certo
Situação Paradigma vs. Vistoria do Bem: A norma geralmente exige que a avaliação inclua uma vistoria física do bem para garantir a precisão e a confiabilidade dos dados. Utilizar uma situação paradigma (ou avaliação indireta) sem vistoria pode ser inadequado se não for justificado por condições excepcionais.
Método Involutivo: O método involutivo é usado principalmente para avaliar terrenos com potencial de incorporação imobiliária, calculando o valor do terreno a partir do valor de um empreendimento projetado no local. Este método pode não ser o mais adequado para a avaliação de um prédio existente, especialmente se a finalidade for a aquisição por uma entidade pública, onde métodos como o comparativo direto de dados de mercado ou o método da renda (caso o imóvel seja rentável) são mais comuns.
Diante disso, a justificativa do avaliador para usar a situação paradigma em vez da vistoria e o método involutivo para um prédio existente podem ser consideradas improcedentes conforme a norma NBR 14653, pois não parecem compatíveis com a natureza do bem e a finalidade da avaliação.
Como se trata de uma avaliação de valor de mercado de um prédio público, temos que verificar a recomendação da norma quanto à escolha da metodologia adotada:
"Para a identifcação do valor de mercado, sempre que possível, preferir o método comparativo direto de dados de mercado."
Fonte: 14653-1
show, Lohanna!
7.5 Escolha da metodologia
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 8.3.1.
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