O autor do texto cita “o desestímulo à retenção especulativa de imóveis urbanos” entre os objetivos da
política urbana incorporados pela Lei nº 10.257/2001. Para atingir tal objetivo, a lei concebe determinados
instrumentos, entre os quais é previsto que o plano diretor pode estabelecer a relação entre a área edificável
e a área do terreno de tal forma que, se o proprietário pretender construir além da relação estabelecida,
deverá pagar ao poder público municipal contrapartida pelo direito concedido, com valor proporcional ao
custo do terreno. Na espécie, a citada relação e o respectivo instituto jurídico são legalmente denominados,
correta e respectivamente:

Question

As cidades são sistemas de alta complexidade, cujo bom funcionamento depende da ação coordenada de
diversos agentes, públicos e privados, mediada pelo direito urbanístico. Nas palavras da Constituição, a
política urbana deve propiciar o “pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bemestar de seus habitantes”. Uma vez que a cidade não é algo isolado do ambiente, o processo de urbanização
tem que se inserir harmoniosamente na natureza, de maneira a preservar os recursos naturais e os
ecossistemas. Além disso, deve ser acessível às pessoas de todas as faixas de renda, o que depende de uma
ampla oferta de imóveis para venda ou locação nas áreas dotadas de infraestrutura e da regularização de
assentamentos informais consolidados.
No Brasil, tudo isso é regulado por um detalhado arcabouço normativo de direito urbanístico produzido por
todos os entes da Federação. A Constituição de 1988 atribuiu à União competência para estabelecer regras
gerais sobre o assunto, a serem suplementadas pelos estados e municípios. Determinou também que a
propriedade cumpra uma função social e que toda cidade com mais de 20 mil habitantes aprove um plano
diretor capaz de ordenar a urbanização ou a edificação de determinados terrenos, para dar pleno
aproveitamento à infraestrutura instalada. Já existiam leis urbanísticas anteriores à Constituição – por
exemplo, sobre desapropriações (1941) e loteamentos (1979) –, porém uma legislação abrangente a respeito
do tema só surgiria em 2001, quando foi aprovada a Lei 10.257, conhecida como “Estatuto da Cidade”.
Com duas décadas completadas em julho, o Estatuto estabeleceu diretrizes de política urbana a serem
observadas pelos municípios; regulamentou o conteúdo e o processo de elaboração dos planos diretores;
instituiu novos instrumentos urbanísticos e atribuiu ao Ministério Público a defesa da ordem urbanística,
além de tipificar como improbidade administrativa uma série de ações ou omissões por parte dos prefeitos.
As diretrizes incorporaram os principais objetivos da política urbana, que abrangem aspectos sociais,
econômicos, financeiros, ambientais e políticos. Entre eles, a garantia do direito a cidades sustentáveis; a
oferta de equipamentos, serviços públicos e transporte adequados à necessidade da população; a gestão
democrática; a cooperação entre governo, iniciativa privada e terceiro setor; a contenção dos efeitos
negativos do crescimento urbano sobre o meio ambiente; o desestímulo à retenção especulativa de imóveis
urbanos; a prevenção de desastres; preservação do patrimônio cultural e do meio ambiente; consulta à
população em empreendimentos de grande porte; a regularização fundiária de assentamentos informais de
baixa renda e a simplificação da legislação urbanística, entre outros.
(PINTO, Victor Carvalho. O Estatuto da Cidade, vinte anos depois. Publicado em 29/10/2021. Disponível em:
https://piaui.folha.uol.com.br/o-estatuto-da-cidade-vinte-anos-depois/. Acesso em 28 ago. 2022.) O autor do texto cita “o desestímulo à retenção especulativa de imóveis urbanos” entre os objetivos da
política urbana incorporados pela Lei nº 10.257/2001. Para atingir tal objetivo, a lei concebe determinados
instrumentos, entre os quais é previsto que o plano diretor pode estabelecer a relação entre a área edificável
e a área do terreno de tal forma que, se o proprietário pretender construir além da relação estabelecida,
deverá pagar ao poder público municipal contrapartida pelo direito concedido, com valor proporcional ao
custo do terreno. Na espécie, a citada relação e o respectivo instituto jurídico são legalmente denominados,
correta e respectivamente: Alternativa A: Planta geral de valores genéricos; direito de preempção.  Ou Alternativa B: Valor venal do imóvel; operação urbana consorciada. Ou Alternativa C: Coeficiente de aproveitamento básico; outorga onerosa do direito de construir. Ou Alternativa D: Fator de melhoria; transferência do direito de construir.

Qconcursos · Accepted Answer

Alternativa [C] Coeficiente de aproveitamento básico; outorga onerosa do direito de construir. Tema da Questão: O enunciado aborda o tema da política urbana e os instrumentos previstos no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) para desestimular a retenção especulativa de imóveis urbanos. Isso inclui o uso de instrumentos como a outorga onerosa do direito de construir.

Legislação Aplicável: O artigo 4º, inciso V, da Lei nº 10.257/2001, menciona a outorga onerosa do direito de construir como um dos instrumentos da política urbana. Este instrumento permite que o proprietário de um imóvel pague ao município por construir além do coeficiente básico estabelecido pelo plano diretor.

Explicação do Tema Central: O Estatuto da Cidade busca garantir o desenvolvimento sustentável das cidades, evitando a especulação imobiliária e incentivando o uso adequado do solo urbano. A outorga onerosa do direito de construir é um mecanismo que permite ao município arrecadar recursos ao permitir construções além dos limites básicos, desde que o proprietário pague uma contrapartida.

Exemplo Prático: Imagine que uma cidade estabeleceu que, em determinada área, um proprietário pode construir até 5 andares sem custos adicionais. Caso ele deseje construir um 6º andar, ele deverá pagar uma taxa ao município, que será utilizada em melhorias urbanas. Isso é a outorga onerosa do direito de construir.

Justificativa da Alternativa Correta (C): A alternativa correta é a letra C, que menciona o "Coeficiente de aproveitamento básico" e a "Outorga onerosa do direito de construir". O coeficiente de aproveitamento básico é a relação entre a área edificável e a área do terreno, e a outorga onerosa é o pagamento ao município para construir além desse coeficiente. Ambos são conceitos-chave do Estatuto da Cidade.

Análise das Alternativas Incorretas:

A - Planta geral de valores genéricos; direito de preempção: A planta de valores genéricos é usada para cálculo de impostos, como o IPTU, enquanto o direito de preempção se refere à preferência de compra de um imóvel pelo poder público, não relacionado à construção ou especulação imobiliária.

B - Valor venal do imóvel; operação urbana consorciada: O valor venal é a base para cálculo de impostos, enquanto a operação urbana consorciada é um instrumento complexo que envolve parcerias para reestruturação urbana, não diretamente relacionado à especulação imobiliária.

D - Fator de melhoria; transferência do direito de construir: O fator de melhoria é relacionado à valorização de imóveis devido a obras públicas, e a transferência do direito de construir é um mecanismo que permite transferir potencial construtivo para outra área, diferente do conceito de outorga onerosa.

Estratégia para Evitar Pegadinhas: Preste atenção nos conceitos jurídicos e suas aplicações práticas. Entenda bem os instrumentos do Estatuto da Cidade e suas finalidades para evitar confusões entre termos semelhantes.

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