Tadeu adquiriu um imóvel, através de contrato de compra e ve...

Tema Central: A questão aborda o conceito de adimplemento substancial, um princípio do direito contratual que evita a rescisão de um contrato quando a maior parte das obrigações já foi cumprida pelo devedor. Esse princípio busca preservar o contrato e evitar penalidades desproporcionais.

Legislação Aplicável: Embora o Código Civil não trate diretamente do adimplemento substancial, ele é fundamentado por princípios gerais como a boa-fé objetiva e a função social do contrato (artigos 421 e 422 do Código Civil).

Exemplo Prático: Imagine que alguém comprou um carro e já pagou 95% do valor total. Caso falte apenas 5% para quitar, a rescisão do contrato por esse valor seria desproporcional, pois o comprador já cumpriu quase toda a obrigação.

Justificativa da Alternativa Correta (B): A alternativa B está correta porque aplica a teoria do adimplemento substancial. Como Tadeu já pagou a maioria das parcelas e as duas últimas representam menos de 5% do valor total, é mais razoável que Josué busque o pagamento dessas parcelas por meios legais, ao invés de pedir a rescisão do contrato. Esta abordagem respeita os princípios de boa-fé e preservação do contrato.

Análise das Alternativas Incorretas:

A - Exceptio non adimpleti contractus: Esta exceção se aplica quando uma parte se recusa a cumprir sua obrigação até que a outra parte cumpra a sua. No entanto, não é o caso aqui, pois Tadeu já cumpriu quase todo o contrato.

C - Rescisão imediata: A alegação de que Josué tem o direito inequívoco à rescisão ignora o princípio do adimplemento substancial e pode resultar em uma penalidade desproporcional para Tadeu.

D - Teoria da imprevisão: Essa teoria se aplica quando ocorrem eventos imprevisíveis que tornam a execução do contrato excessivamente onerosa. Não há indicativo de tal evento, sendo, portanto, inadequada para a situação.

Estratégia para Interpretação: Ao analisar questões de contratos, sempre verifique se a aplicação de princípios como boa-fé, função social do contrato e adimplemento substancial são mais apropriadas do que a aplicação literal de regras. Busque entender o equilíbrio entre as partes e a quantidade de obrigação já cumprida.

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LETRA B

Nas palavras do ministro Luis Felipe Salomão, "a teoria do substancial adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato" ().

Apesar de não estar expresso na legislação brasileira, tanto a doutrina quanto a jurisprudência entendem que tal instituto confere maior estabilidade jurídica às relações contratuais e protege os contratantes que, por motivos excepcionais e imprevisíveis, não conseguem cumprir de imediato o que foi pactuado.

Relata-se, segundo o ministro Antonio Carlos Ferreira (), que essa restrição da prerrogativa de resolução contratual por quem tem a receber é construção do direito Inglês do Século XVIII, tendo se irradiado depois para os países que adotam o sistema de civil law, a exemplo o Brasil.

É certo que não se trata de uma proteção a quem, por livre e espontânea vontade, deixa de cumprir as obrigações firmadas. Diante disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem decidido que, para a aplicação da teoria, o montante já pago pelo devedor deve alcançar patamar considerável em relação à dívida, de forma a não onerar ou penalizar o credor.

O desafio é estabelecer, em cada caso, quais situações – e qual percentual da obrigação – dão margem à aplicação dessa teoria, tendo sempre em vista a função social do contrato e a boa-fé objetiva. O Tribunal da Cidadania avança na construção de uma jurisprudência consolidada sobre o tema.

A teoria do adimplemento substancial é baseada nos princípios do Código Civil, como a boa-fé objetiva (art. 422), a função social dos contratos (art. 421), a vedação ao abuso de direito (art. 187) e ao enriquecimento sem causa (art. 884). 

A teoria do adimplemento substancial visa garantir que o credor não possa resolver o contrato por causa de um inadimplemento de pequena parcela da obrigação. A ideia é que a extinção do contrato é uma medida drástica e não deve ser aplicada quando o descumprimento é insignificante em relação ao valor cumprido. 

A teoria do adimplemento substancial tem origem no direito inglês,

Complementando:

A teoria do adimplemento substancial não se aplica à alienação fiduciária regida pelo Decreto-lei n. 911/1969 nem ao débito de natureza alimentar.

Adimplemento substancial na visão do Superior Tribunal de Justiça:

https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/24042022-Adimplemento-substancial-a-preponderancia-da-funcao-social-do-contrato-e-do-principio-da-boa-fe-objetiva.aspx

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