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Q1134955
Legislação Federal Lei 4.591 de 1964 - Condomínio em edificações e incorporações imobiliárias ,
Ano: 2019 Banca: VUNESP Órgão: Câmara de São Miguel Arcanjo - SP Prova: VUNESP - 2019 - Câmara de São Miguel Arcanjo - SP - Procurador Legislativo |
Q1134955 Legislação Federal
A pena convencional, em caso de desfazimento de contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, para aquisição de unidade autônoma de condomínio edilício, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto será de até
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O examinador explora, na presente questão, o conhecimento do candidato acerca do que prevê o ordenamento jurídico brasileiro sobre o Condomínio em edificações e as Incorporações imobiliárias, tema previsto na Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Senão vejamos: 

A pena convencional, em caso de desfazimento de contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, para aquisição de unidade autônoma de condomínio edilício, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto será de até 

A) 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação. 

Preceitua o artigo 67-A, da Lei Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964

Art. 67-A.  Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:                

§ 5º  Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.    

Com relação à rescisão de contratos que se encontram sob a guarida dos artigos 31-A e seguintes da Lei n. 4.591/64, nota-se então a previsão de uma retenção de até 50% dos valores pagos a título de mínimo indenizatório, é dizer, cláusula penal. 

Tal disposição, incluída pela Lei n° 13.786, de 2018 tem como finalidade se proteger, no regime de afetação, o empreendimento e demais compradores. Diz-se isso, porquanto os artigos 31-A a 31-F da Lei permitem com que o terreno cru, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à atividade incorporadora fossem apartados do patrimônio geral de determinada empresa e destinados apenas à atividade construtiva que se propôs a fazer aquela incorporadora, ou seja, ao empreendimento a ser erguido. 

Desta forma, os patrimônios destinados à construção do empreendimento restam excluídos dos riscos de constrição por dívidas ou obrigações estranhas à sua verdadeira serventia, a exemplo do que ocorre no caso do bem de família, trazendo uma segurança maior ao mercado imobiliário.

Alternativa correta.

B) 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação. 

Vide comentário alternativa "A".

Alternativa incorreta.

C) 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando a incorporação não estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação. 

Vide comentário alternativa "A".

Alternativa incorreta.

D) 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, estando ou não a incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação. 

Vide comentário alternativa "A".

Alternativa incorreta.

E) 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, estando ou não a incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação. 

Vide comentário alternativa "A".

Alternativa incorreta.

Gabarito do Professor: letra "A". 

LEGISLAÇÃO PARA LEITURA 

Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 

Das Disposições Finais e Transitórias

Art. 67-A.  Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:                  

I - a integralidade da comissão de corretagem;                   

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.            

§ 1º  Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

§ 2º  Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:                 

I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;          

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;  

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;                  

IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. 

§ 3º  Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.           

§ 4º  Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel.   

§ 5º  Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.      

§ 6º  Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei n° 10.931, de 2 de agosto de 2044, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.                   

§ 7º  Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º deste artigo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda.                  

§ 8º O valor remanescente a ser pago ao adquirente nos termos do § 7º deste artigo deve ser atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.                   

§ 9º  Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.               

§ 10.  Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.                    

§ 11.  Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.              

§ 12.  Transcorrido o prazo de 7 (sete) dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, conforme disposto no §2° do art. 32 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

§ 13.  Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei.                   

§ 14.  Nas hipóteses de leilão de imóvel objeto de contrato de compra e venda com pagamento parcelado, com ou sem garantia real, de promessa de compra e venda ou de cessão e de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, realizado o leilão no contexto de execução judicial ou de procedimento extrajudicial de execução ou de resolução, a restituição far-se-á de acordo com os critérios estabelecidos na respectiva lei especial ou com as normas aplicáveis à execução em geral.      

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 

Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, disponível em: Site Portal da Legislação - Planalto. 

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Lei 4.591/64, Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, DELAS DEDUZIDAS, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - a integralidade da comissão de corretagem; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.  (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

(...)

§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo¬-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida ATÉ O LIMITE DE 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.  (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

Bons estudos!

Ou seja quanto mais o devedor paga, mas ele é multado. Deveria ser da quantia ainda a pagar, seria mais justo

O que é patrimônio de afetação?

A partir da /2004 em seu art. , nasceu no ordenamento jurídico o patrimônio de afetação, que veio para diferenciar o patrimônio do incorporador do patrimônio do empreendimento, uma vez que, o bem destinado passa a ter exclusividade para as obrigações relacionadas à incorporação, acrescentando assim o instituto do patrimônio de afetação na /64 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.) em seus artigos  ao 31-F.

Com isso ficam os direitos da construção incorporados no imóvel afetado desvinculando assim do patrimônio do incorporador, fazendo com que esse novo empreendimento tenha administração própria não sendo alcançado se por ventura o incorporador venha a decretar falência no decorrer do processo de construção. Ou seja, esse imóvel não servirá para sanar dívidas e obrigações feitas pelo incorporador.

Fonte: Mariana Gonçalves (jusbrasil)

LETRA B

GABARITO LETRA B

>>> 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação.

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