Celebrado contrato de promessa de compra e venda de um apar...

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE PASSIVA EM AÇÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS CONDOMINIAIS. RECURSO REPETITIVO (ART. 543-C DO CPC E RES. 8/2008-STJ). TEMA 886.

A respeito da legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais, firmaram-se as seguintes teses: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015.

Gente,  

a resposta dessa questão está no INFORMATIVO 560 do STJ (2015), o qual afirma o seguinte: 

As despesas condominiais constituem-se em obrigações “propter rem” e são de responsabilidade não apenas daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária. As cotas condominiais podem ser de responsabilidade da pessoa que, mesmo ser proprietária, é titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esta tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.

Em caso de compromisso de compra e venda, a legitimidade passiva para ação de cobrança será do promitente-comprador ou do promitente vendedor? Depende.

        Em caso de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto:

                              1) A responsabilidade será do PROMITENTE COMPRADOR se ficar comprovado que:

                                           a) o promissário comprador se imitiu na posse (ele já está na posse direta do bem) ;

                                           b) o condomínio teve ciência inequívoca da transação (o condomínio sabe que houve a “venda”).

                Nesta hipótese, o condomínio não poderá ajuizar ação contra o promitente vendedor pelas cotas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

               O fato de o compromisso de compra e venda estar ou não registrado irá interferir? NÃO. Não há nenhuma relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado. O que importa realmente é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. STJ. 2ª Seção. REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015 9 (recurso repetitivo) (Info 560).

Cobrar jurisprudência assim, que sequer é sumulada, em prova objetiva é uma baita sacanagem!