Edgar é o proprietário da unidade nº 405 de um edifício res...

Vamos analisar a questão sobre as consequências jurídicas da inadimplência condominial de Edgar, proprietário da unidade nº 405 de um edifício residencial.

Tema central: A questão aborda as obrigações dos condôminos inadimplentes e as penalidades previstas na legislação e na convenção condominial.

Legislação aplicável: O Código Civil brasileiro, em especial o Art. 1.336, § 1º, prevê a possibilidade de cobrança de multa de até 2% sobre o valor do débito das contribuições condominiais em atraso. Além disso, a Lei nº 4.591/64 dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, permitindo a aplicação de multas e outras penalidades aos condôminos inadimplentes.

Alternativa correta: A alternativa B está correta. Ela menciona que Edgar deve responder por juros de mora e pela multa convencional, limitada a 2% do débito. Caso a inadimplência persista, pode haver uma nova multa, desde que aprovada por três quartos dos condôminos restantes. Essa previsão está de acordo com a legislação vigente.

Justificativa das alternativas incorretas:

A - Embora a privação do acesso a áreas comuns de uso não essencial seja permitida, a alternativa incorretamente afirma que Edgar não pode ser privado do direito ao voto. A convenção pode prever essa restrição.

C - Afirmar que nenhuma multa pode ser imposta está incorreto. O Código Civil permite a aplicação de multa de até 2% sobre o débito, conforme mencionado.

D - Esta alternativa sugere que a multa pode alcançar até cinco vezes o valor do débito, o que é incorreto. O limite é de 2%, e qualquer multa adicional precisa de aprovação específica.

E - A alternativa incorretamente afirma que nenhuma multa pode ser imposta, exceto se aprovada por deliberação específica, o que contradiz a legislação que já permite uma multa de 2%.

Exemplo prático: Imagine que outro condômino, Maria, também esteja inadimplente. A convenção do condomínio prevê uma multa de 2% para atrasos, além de uma possível multa adicional se aprovada em assembleia. Maria é notificada e, após deliberação dos condôminos, uma nova multa é aplicada. Isso ilustra como a legislação e as regras condominiais são postas em prática.

Estratégia para interpretação: Ao enfrentar questões similares, identifique a legislação aplicável e as regras específicas da convenção condominial. Observe se as penalidades mencionadas estão em conformidade com o Código Civil e a Lei de Condomínios.

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Art. 1336, CC (...)

§ 1 O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2 O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

O condomínio não pode impedir o morador inadimplente de usar as áreas comuns ou de lazer, sob pena de ofensa ao direito constitucional de propriedade.

Ué? não é desde que aprovado por no mínimo 2/3?

CONDÔMINO INADIMPLENTE NÃO PODE SER PROIBIDO DE USAR AS ÁREAS COMUNS:

O condomínio, independentemente de previsão em regimento interno, não pode proibir, em razão de inadimplência, condômino e seus familiares de usar áreas comuns, ainda que destinadas apenas a lazer.

Assim, é ilícita a disposição condominial que proíbe a utilização de áreas comuns do edifício por condômino inadimplente e seus familiares como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais.

STJ. 3ª Turma. REsp 1564030-MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 9/8/2016 (Info 588).

STJ. 4ª Turma. REsp 1699022-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 28/05/2019 (Info 651).

CONDÔMINO INADIMPLENTE NÃO PODE VOTAR:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

 Desse modo, por expressa previsão legal, o condômino não poderá votar se estiver em débito com as obrigações condominiais (cotas condominiais).

O condômino que estiver em débito com as obrigações condominiais não poderá votar nas assembleias do condomínio (art. 1.335, III, do CC).

No entanto, se o condômino for proprietário de diversas unidades autônomas, ainda que inadimplente em relação a uma ou algumas destas, terá direito de participação e de voto relativamente às suas unidades que estejam em dia com as taxas do condomínio.

STJ. 3ª Turma. REsp 1375160-SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 1º/10/2013 (Info 530).

Retirado do Dizer o Direito.

A fundamentação correta é o art. 1.336, § 1º e o art. 1.337 do CC.

O § 2º do art. 1.336 não abrange as despesas condominiais.