Em junho de 2014, Melissa firmou compromisso de compra e ven...

Questão desatualizada, se considerarmos a redação atual do art 27 da Lei n. 9.514/97, dada pela Lei n. 14.711/2013:

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Em relação à alternativa b, há precedente no sentido de que a teoria do adimpelemnto não se aplicaria à contratos de alienação fiduciária de bens móveis, regidos pelo Decreto-Lei 911/1969. Como a questão trata de alienação regida pela Lei n. 9.514/97 acredito que o erro seja esse.

A) considerando o inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, a resolução do pacto deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/97, aplicando-se também, segundo a tese do diálogo das fontes, o CDC. (ERRADO)

Não se pode aplicar norma geral do CDC quando lei específica e posterior sobre alienação fiduciária dispõe em sentido diverso. [...] STJ. 2ª Seção. EREsp 1.866.844-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Rel. para acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/9/2023 (Info 789).

B) a defesa não pode alegar adimplemento substancial, porque a Corte Superior já decidiu, em decisão colegiada, que, em caso de alienação fiduciária de coisa imóvel, não é admissível a alegação da tese do adimplemento substancial. (ERRADO)

O julgado do STJ nesse sentido se refere à alienação fiduciária de bens móveis.

Não se aplica a teoria do adimplemento substancial aos contratos de alienação fiduciária em garantia regidos pelo Decreto-Lei 911/69.

STJ. 2ª Seção. REsp 1622555-MG, Rel. Min. Marco Buzzi, Rel. para acórdão Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 22/2/2017 (Info 599).

C) consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário deve promover o leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 30 dias. (ERRADO)

Lei 9.514/97. Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei 14.711/2023)

D) na hipótese de segundo leilão, caso não haja lance que atenda ao referencial mínimo estabelecido pela lei, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de restituir a importância que sobejar. (CERTO)

Lei 9.514/97. Art. 27. § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. (Redação dada pela Lei 14.711/2023)

§ 4º Nos 5 dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste art., o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

E) na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente. (ERRADO) 

Só após a venda do imóvel em leilão é que o credor deverá entregar devolver valores ao devedor. Além disso, não será a sua integralidade mas apenas o que exceder à quitação da dívida (Art. 27. § 4º da Lei 9.514/97)

§ 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade.

Regra de proibição do patrimônio líquido negativo (no negative equity guarantee)

O § 4º do art. 26-A da lei, inserido pelo Marco Legal das Garantias, positivou expressamente no Brasil esta cláusula, ao prever que, no segundo leilão, se não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no §3º, “a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade”.

Desse modo, o fiduciante não responderá por eventual saldo devedor excedente ao valor obtido com a alienação do imóvel no leilão. Essa regra estabelecida por lei assegura ao devedor que o risco máximo dele é perder o imóvel, de modo que o credor terá de suportar o prejuízo em relação ao valor excedente do débito, que não foi solvido.

fonte: Dod

COMPLEMENTANDO

Questão a) considerando o inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, a resolução do pacto deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, aplicando-se também, segundo a tese do diálogo das fontes, o Código de Defesa do Consumidor. ERRADA

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. STJ. 2ª Seção. REsp 1.891.498-SP, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado 26/10/2022 (Recurso Repetitivo – Tema 1095) (Info 755)

Alternativa A:

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. STJ. 2ª Seção. REsp 1891498-SP, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado 26/10/2022 (Recurso Repetitivo – Tema 1095) (Info 755).

Alternativa B:

A tese firmada pelo STJ em decisão colegiada foi sobre o contrato de alienação fiduciária de bens móveis. Registra-se que a tese é extensível aos contratos de alienação fiduciária de imóveis, havendo diversos julgados nesse sentido.

"4.1 É questionável, se não inadequado, supor que a boa-fé contratual estaria ao lado de devedor fiduciante que deixa de pagar uma ou até algumas parcelas por ele reputadas ínfimas mas certamente de expressão considerável, na ótica do credor, que já cumpriu integralmente a sua obrigação, e, instado extra e judicialmente para honrar o seu dever contratual, deixa de fazê-lo, a despeito de ter a mais absoluta ciência dos gravosos consectários legais advindos da propriedade fiduciária. A aplicação da teoria do adimplemento substancial, para obstar a utilização da ação de busca e apreensão, nesse contexto, é um incentivo ao inadimplemento das últimas parcelas contratuais, com o nítido propósito de desestimular o credor - numa avaliação de custo-benefício - de satisfazer seu crédito por outras vias judiciais, menos eficazes, o que, a toda evidência, aparta-se da boa-fé contratual propugnada. 4.2. A propriedade fiduciária, concebida pelo legislador justamente para conferir segurança jurídica às concessões de crédito, essencial ao desenvolvimento da economia nacional, resta comprometida pela aplicação deturpada da teoria do adimplemento substancial.” (REsp 1622555/MG, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/02/2017, DJe 16/03/2017)

Alternativa C:

Novidade legislativa: o prazo era de 30 dias, porém, a partir de 30 de outubro de 2023 passou a ser de 60 dias (vide art. 27, Lei 9514)

Alternativa D:

Vide art. 27, §5º, Lei 9514

Alternativa E:

Não se restitui o valor integral das parcelas pagas, devem ser descontados os valores da dívida, das despesas e dos encargos. Além do mais, só paga após à venda do imóvel em leilão (vide art. 27, §4º, Lei 9514)