Em um compromisso de compra e venda de bem imóvel celebrado ...

A questão trata da proteção contratual do consumidor.

Código de Defesa do Consumidor:

I. É anulável a cláusula que estabelece a perda de todas as parcelas ante à falta de pagamento de quaisquer delas.

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Súmula 543 do STJ:

Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

É nula a cláusula que estabelece a perda de todas as parcelas ante à falta de pagamento de quaisquer delas.

Incorreta afirmativa I.

II. Não é possível pleitear a rescisão contratual juntamente com a reintegração de posse, pois a discussão refere-se ao direito de propriedade.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL POPULAR. IDHAB. INDENIZAÇÃO PELO USO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA INDENIZATÓRIA. NÃO CABIMENTO. 1. Incabível a indenização pela ocupação do imóvel destinada a programa habitacional para pessoas de baixa renda quando ausente cláusula contratual neste sentido. 2. Com a rescisão do contrato de compra e venda e o retorno do bem para o ente público, nova alienação do imóvel poderá ser feita compensando-se eventuais prejuízos decorrentes do seu uso. 3. Recurso conhecido e não provido. Embargos de declaração: interpostos pelo Distrito Federal, foram rejeitados (e-STJ, fls. 232-239). Recurso especial: alega violação dos arts. 535, I e II, 921, I, do CPC; 389, 475 e 884, todos do CC, bem como dissídio jurisprudencial. Sustenta negativa de prestação jurisdicional. Alega ser devido o pagamento de indenização pelo uso do imóvel no período compreendido entre o inadimplemento das prestações e a sua efetiva reintegração na posse do bem. Aponta julgados do STJ para comprovar o dissenso interpretativo. RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. [...] - Da orientação consolidada na jurisprudência do STJ (Súmula 83/STJ) O TJDFT alinhou-se à jurisprudência desta Corte ao decidir que a construção de moradias populares não se coaduna com o instituto da indenização, porquanto não há fins lucrativos na aquisição do imóvel. [...] Forte nessas razões, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa parte, NEGO-LHE PROVIMENTO, nos termos do art. 255, § 4º,I e II, do CPC (REsp n. 1.592.469/DF, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, Julgamento em 20/06/2017, Dje. 28/06/2017).

É possível pleitear a rescisão contratual juntamente com a reintegração de posse, pois a discussão refere-se à posse.

Incorreta afirmativa II.

III. A rescisão do contrato jamais se mostrará possível em razão do atraso na entrega da obra.

A rescisão do contrato é possível em razão do atraso na entrega da obra.

Incorreta afirmativa III.

IV. O juiz poderá decretar a perda parcial das prestações pagas.

Correta afirmativa IV.

Está correto o que consta APENAS de  

A) IV.  Correta letra “A”. Gabarito da questão.

B) I e IV.   Incorreta letra “B”.

C) II e III.  Incorreta letra “C”.

D) II, III e IV.  Incorreta letra “D”.

E) I, II e III.  Incorreta letra “E”.

Resposta: A

Gabarito do Professor letra A.

I. É anulável a cláusula que estabelece a perda de todas as parcelas ante à falta de pagamento de quaisquer delas.

Lei 8.078/90, Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

IV. O juiz poderá decretar a perda parcial das prestações pagas.

Lei 8.078/90, Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

§ 2º Nos contratos do sistema de consórcio de produtos duráveis, a compensação ou a restituição das parcelas quitadas, na forma deste artigo, terá descontada, além da vantagem econômica auferida com a fruição, os prejuízos que o desistente ou inadimplente causar ao grupo.

Gab.: Letra "A"

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Lei 8.078/90 (CDC)

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Resposta: letra A

Só lembrando que essa cláusula que estabelece que o adquirente irá perder todas as prestações pagas durante o contrato, caso se mostre inadimplente ou requeira o distrato, é chamada "cláusula de decaimento", e é nula de pleno direito, nos termos do art. 53 do CDC.

Acredito que a fundamentação para o item II está no seguinte entendimento jurisprudencial:

PRELIMINAR. NULIDADE DO PROCESSO AB INTTIO. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DO CÔNJUGE DO POSSUIDOR. DESNECESSIDADE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO EM CARTÓRIO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO REAL IMOBILIÁRIO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE DECORRENTE DE PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. REJEIÇÃO.

A presente ação não versa sobre direito real imobiliário. Embora as partes tenham celebrado contrato particular de promessa de compra e venda (f. 35/39), não consta dos autos prova de que tal negócio jurídico tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Conforme os artigos 1.225, inciso VI, e 1.417, ambos do Código Civil, o direito do promitente comprador do imóvel é real quando a promessa de compra e venda, pactuada sem arrependimento, é

registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

(...)

Corroborando essa interpretação, Maria Helena Diniz diz que "o direito real de promessa de venda só surge a partir do registro imobiliário; antes dele ter-se-á mero contrato de promessa de venda, que gera apenas direitos obrigacionais, resolvendo-se em perdas e danos".1 Portanto, a ação não versa sobre direito real imobiliário.

Dessa forma, entende-se que a ação que deseja reaver imóvel diante de compromisso de compra e venda em que não houve o pagamento de parcelas combinadas não trata de direito de propriedade, mas apenas de direito obrigacional. Se a fundamentação estiver em algum sentido diferente, peço que me corrijam.

Bons estudos! =)

É NULA DE PLENO DIREITO a cláusula que estabelece a perda de todas as parcelas ante à falta de pagamento de quaisquer delas.