A respeito da alienação fiduciária em garantia de bem imóve...

A alienação fiduciária em garantia “constitui um negócio jurídico que traz como conteúdo um direito real de garantia sobre coisa própria. Isso porque o devedor fiduciante aliena o bem adquirido a um terceiro, o credor fiduciário, que paga o preço ao alienante originário. Constata-se que o credor fiduciário é o proprietário da coisa, tendo, ainda, um direito real sobre a coisa que lhe é própria. Como pagamento de todos os valores devidos, o devedor fiduciante adquire a propriedade, o que traz a conclusão de que a propriedade do credor fiduciário é resolúvel" (TARTUCE, Flavio. Direito Civil. Direito das Coisas. 8. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016. v. 4. p. 634). O tema é tratado de forma genérica pelo CC (arts. 1.361 a 1.368-B). A Lei nº 9.514/97 cuida da alienação fiduciária envolvendo bens imóveis e a Lei nº 4.728/65 e Decreto-Lei nº 911/69 cuidam da alienação fiduciária de bens móveis no âmbito do mercado financeiro e de capitais (um automóvel comprado por meio de financiamento bancário com garantia de alienação fiduciária). Para quem quiser se aprofundar no assunto, sugiro a consulta às explicações do Prof. Márcio André Cavalcanti, em Dizer o Direito. Passemos para a análise das assertivas.

A) Diz o art. 27 da Lei que consolidada a propriedade pelo credor fiduciário, “no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel". Assim, em caso de inadimplência, haverá um procedimento extrajudicial simplificado, onde o bem será retomado e desapossado pelo credor (art. 26), com a venda em leilão no prazo de 30 dias, contados do registro que efetivou a consolidação (art. 27). Em complemento, temos o Enunciado 511 do Conselho de Justiça Federal: “Do leilão a que se refere o art. 27 da Lei no 9.514/97, será lavrada ata que, subscrita pelo leiloeiro, poderá ser averbada no registro de imóveis competente, sendo a transmissão da propriedade do imóvel levado a leilão formalizada mediante contrato de compra e venda". Incorreta;

B) Conforme notas introdutórias, o Prof. Flavio Tartuce deixa claro, em seu conceito, que se trata de um direito real de garantia sobre coisa própria, havendo, pois, o desdobramento da posse, ou seja, o devedor fiduciante torna-se o possuidor direto, enquanto o credor fiduciário torna-se o possuidor indireto (art. 23, § ú). Incorreta;

C) Pelo contrário. O § 1º do art. 22 da lei deixa bem claro que não apenas a propriedade plena poderá ser alienada, mas, ainda, outros institutos e direitos, sendo a propriedade fiduciária de bem imóvel constituída com o registro do contrato que a instituiu, junto à matrícula do imóvel dado em garantia, no Cartório de Registro de Imóveis (art. 167, inciso I, item 35 da Lei 6.015). Indo além, é possível que “(...) o nu-proprietário e o usufrutuário, no mesmo ato jurídico, alienem fiduciariamente a terceiro a propriedade resolúvel, já que o não pagamento da dívida pecuniária garantida pelo imóvel transmitido fiduciariamente, após o procedimento previsto no art. 26 e seus parágrafos da Lei 9.514, de 20.11.1997, resultará na consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, sem que a natureza do instituto do usufruto seja afetada, com o cancelamento subsequente do usufruto antes constituído. Por outro lado, se e quando paga a dívida e seus encargos (art. 25), a propriedade retorna ao status jurídico anterior, nu-propriedade e usufrutuário com seus direitos restabelecidos, resolvida a propriedade fiduciária, com o cancelamento da alienação fiduciária à vista do termo de quitação (§ 2º do art. 25)" (FIORANELLI, Ademar. Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário, Quinta Editorial, São Paulo, 2013, p. 70). Incorreta;

D) De fato, o domínio útil pode ser alienado fiduciariamente, sendo possível o seu registro. O próprio art. 22, § 1º, inciso I é no sentido de que a alienação fiduciária pode ter como objeto “bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário". A enfiteuse é uma espécie de locação perpétua, que “confere a alguém, perpetuamente, poderes inerentes ao domínio, com a obrigação de pagar ao dono da coisa uma renda anual, conhecida como foro. (...) Aquele que tem o domínio do imóvel aforado é o senhorio direto, titular do domínio eminente ou direto; aquele que o possui imediatamente é o enfiteuta ou foreiro, o titular do domínio útil (art. 678 do CC/1916). Dá-se o nome de domínio útil porque o foreiro enfeixa em torno de si uma grande soma de poderes. A enfiteuse é o mais amplo direito real na coisa alheia, pois confere a seu titular todas as vantagens materiais da propriedade, permitindo que se comporte como se fosse o dono da coisa. Daí ser percebido como um quase domínio, pela verdadeira aparência de proprietário concedida ao enfiteuta" (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Reais. 11. ed. São Paulo: Atlas, 2015. v. 5. p. 662). Correta;

E) Dispõe o § 7º do art. 27 da Lei que “se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica". Interessante notar que o contrato de locação só sofrerá os efeitos do contrato de alienação fiduciária diante do inadimplemento do devedor, que gerará a consolidação da propriedade em nome do fiduciário. Desta maneira, o dispositivo legal vem assegurar ao credor o direito à denúncia do contrato de locação, dispondo, ainda, o art. 37-B que “será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário". Incorreta.





Resposta: D