Em relação à avaliação de imóveis urbanos, assinale a opção...
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Método de Capitalização da Renda – É o método baseado na teoria do valor subjetivo, ao afirmar que o valor está na mente do homem e depende o que ele dará para ser possuidor do objeto. É utilizado para avaliação de fundo de comércio, ponto comercial e locação, determinando o valor do bem em função da sua renda real ou provável, levando em consideração as taxas praticadas no mercado.
Método de Custo – É aquele em que o valor das benfeitorias resulta de orçamento sumário ou detalhado ou da composição dos custos de outras iguais às que são objeto da avaliação (custo de reprodução) ou equivalente (custo de substituição).
Método Involutivo – É baseado em um estudo de viabilidade econômica de aproveitamento máximo do terreno, de acordo com a Legislação Urbanística local. Este método é muito utilizado para se determinar o valor de um terreno em zona urbana. É também conhecido como método de aproveitamento máximo eficiente.
Método Residual – É aquele em que define o valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias. Conhecendo-se o valor total do imóvel e o das benfeitorias, subtrai-se o valor das benfeitorias, sendo a diferença, o resíduo, é o valor do terreno.
Método do Custo de Reprodução – Este método é baseado na teoria do valor objetivo, pois o valor é inerente ao objeto avaliado e que depende do seu custo de fabricação, deduzindo a sua depreciação.
Método de Custo de Reposição por Novo - É normalmente usado para avaliação de máquinas, equipamentos, móveis, utensílios, computadores e periféricos. Consiste na obtenção do valor de novo do bem baseado na pesquisa de valores de bens similares, acrescido, quando for o caso, das despesas de transporte, montagem e instalação. Considera, ainda a idade real ou aparente, coeficiente de manutenção, regime de trabalho e obsolescência.
Segundo Moreira Filho (1993), o método comparativo de dados de mercado é o mais utilizado e mais recomendado na avaliação de imóveis, pois ele permite a determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do mercado imobiliário, freqüentemente diferenciadas das flutuações e tendências de outros ramos da economia.
Segundo a NBR 14.653
3.20 fator de comercialização: Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que 1 (um).
Ou seja, a letra E estaria errada, pois fala custo de reprodução, o que não leva em conta a depreciação, ao contrário do custo de reedição, conforme deixa claro a norma. Questão deveria ser anulada.
Eu até achei que a "A" fosse a certa e errei, mas agora que o gabarito tá dizendo que o certo é a "E", a "A" realmente parece uma afirmação um pouco especulativa.
analisando cad alternativa:
A) o método comparativo é sim o mais usado, a norma diz que ele é o ideal e o mais exato. Já o método de renda não.
O método de rendo é usado para especulação de valores de imóveis com alto potencial de capitalização (empreendimentos que dão muito dinheiro como um shoppong center), o avaliador não pode simplesmente comparar calcular se custo pelo CUB e depreciá-lo pelo método de Ross-Heidecke, porque o valor desse empreendimento (usando o shopping como exmeplo) possui um bens intangíveis de imenso valor como: A clientela, as marcas das lojas no interior dos edifício, o polo comercial, as patentes, o ambiente climatizado e etc... Esses bens intngíveis são impossíveis de prevê-los por variáveis matemáticas, então é usado o modelo fluxo de caixa projetado (também chamado de modelo dinâmico) para agregar o valor ao imóvel de forma mais precisa através das receitas e gastos do empreendimento.
o método da renda não serve para ser aplicado em residências (que são as vocações edificiais mais comuns nos centros urbanos), logo ele não é tão aplicado assim. Assertiva errada;
B) a definição dessa alternativa é a definição do método da renda e não do método comparativo. Assertiva errada;
C) Não! Além das depreciações físicas (que são deprecitude e deterioração) temos depreciações por multilações e por obsoletismos, que nem sempre são de ordem física e reduzem o valor do meu imóvel;
D) A assertiva errou porque não é somatória e sim subtração! O método residual existe para que possamos descobrir o valor do terreno em um lote que já possui edificação. O método residual calcula o valor total do imóvel, e dele vai tirando todas as bendeitorias até restar o valor do terreno propriamente dito;
E) eu também fiquei na dúvida com esse "valor venal" kkk... Acontece que no ramo imobiliário valor venal é o mesmo que valor de mercado.
(segue o link caso queiram confirmar: https://www.google.com.br/webhp?sourceid=chrome-instant&ion=1&espv=2&ie=UTF-8#q=o+que+significa+valor+venal%3F+imoveis)
a assertiva está correta porque o fator de comercialização = valor de mercado
valor de reedição/reprodução
:)
Mas fator de comercialização é:
Valor de venda/valor de reedição+valor do terreno
Tá faltando o valor do terreno aí, não?
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