A Lei nº 6.766/79 trata sobre o Parcelamento do Solo. Desti...

Vamos analisar a questão sobre a Lei nº 6.766/79, que rege o parcelamento do solo urbano no Brasil, com foco nos contratos de venda de imóveis.

Tema Central: A questão aborda os contratos relacionados à venda de imóveis em loteamentos, conforme as diretrizes da Lei nº 6.766/79.

Legislação Aplicável: A Lei nº 6.766/79, especialmente as disposições sobre contratos de compra e venda, cessão e promessas de cessão de lotes.

Alternativa Correta: B

A alternativa B descreve corretamente que o contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, desde que sejam respeitados os requisitos formais, como o registro do número do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário para o devido registro. Esta descrição está em conformidade com as normas que regem a cessão de direitos sobre imóveis em loteamentos urbanos.

Exemplo Prático: Imagine que João comprou um lote em um loteamento e deseja transferir seus direitos a Maria. Ele pode realizar essa transferência por meio de um contrato simples de cessão, desde que informe todos os detalhes necessários para o registro correto.

Análise das Alternativas Incorretas:

A. Esta alternativa está incorreta, pois embora quem adquire a propriedade deva respeitar compromissos anteriores, a disposição mencionada não está em conformidade exata com a legislação, que não menciona a anulabilidade de disposição em contrário dessa forma.

C. A afirmativa está errada porque as benfeitorias necessárias ou úteis geralmente devem ser indenizadas, mesmo em casos de rescisão por inadimplemento. A disposição contratual em contrário pode ser válida, desde que respeite o que a lei determina.

D. A alternativa é incorreta ao afirmar que alterações no loteamento não precisam da aprovação da Prefeitura. A legislação exige que tais alterações sejam aprovadas pelas autoridades competentes para garantir a legalidade e a conformidade urbanística.

E. Esta opção está errada, pois compromissos de compra e venda, uma vez registrados, não são retratáveis se conferem direito real oponível a terceiros, a não ser em casos específicos previstos em lei.

Estratégia para Interpretação: Ao interpretar questões sobre legislação urbana, preste atenção nos detalhes específicos dos contratos e nos requisitos legais para alterações em registros de imóveis.

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Gabarito letra B.

a) Art. 29. Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato intervivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.

b) Art. 31. O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro.

c) Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

Parágrafo único - Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

d) Art. 28. Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação.

e) Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

A princípio fiquei entre as alternativas A e B, como a maioria. Porém, analisando melhor o texto da lei, conclui pela "altenativa B", pois:

A- aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo anulável qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.

Texto da lei:

Art. 29. Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis,

sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de

compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário,

ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.

Portanto, enquanto a altenativa coloca a situação como sendo anulável, ou seja, passível de anulação, o texto da lei é direta e define a situação como nula. Então, alternativa B.

Um belo de um decoreba.

Pegando a questão por outro ângulo, ressalto os seguinte:

A) NÃO EXISTE a palavra “anulável” em lugar alguma da Lei 6.766, portanto, alternativas que falarem em “anulável” estão fora;

B) Já as expressões “NULO/NULA” aparecem apenas 3 vezes, nos seguintes dispositivos:

Art. 21, § 2º - É defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes circunscrições, pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo  NULOS os atos praticados com infração a esta norma.

Art.29. Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo  NULA  qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.

Art. 39. Será  NULA  de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito.

Parece-me válido este método neste caso, pois já vi inúmeras questões cobrando nulidade e anulabilidade, o que sempre nos deixa em dúvida.

Gab. B

a) aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo anulável❌ qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.

NULA

b) o contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário para o devido registro. ✅

c) Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel não deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

d) qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, independentemente da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal❌ quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis.

Art . 28. Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação.

e) são retratáveis❌ os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito à adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

Cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade.

Assim como a promessa de compra e venda, o compromisso é um contrato preliminar que depende do contrato definitivo. Ocorre que, no compromisso de compra e venda existe a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade.

Tal cláusula não se confunde com a situação de descumprimento do contrato, havendo o descumprimento do mesmo, por exemplo, a falta de pagamento, pode ser feita a resolução do contrato.

Deste modo, a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade fala que não pode as partes desistirem do negócio, ou seja, não pode haver a resilição unilateral.

Ressalta-se que, os contratos que envolvem lotes rurais (Decreto-Lei nº 58/37) e os loteamentos (Lei nº 6.766/79) devem obrigatoriamente serem celebrados por meio de compromisso de compra e venda, portanto, é vedado a celebração de tais contratos com cláusula de arrependimento.