Se uma pessoa der imóvel seu em garantia do cumprimento de ...
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Gabarito comentado
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A) É perfeitamente possível que o bem seja objeto de penhora por outras dívidas, de acordo com a previsão do paragrafo único do art. 797 do CPC: “Recaindo mais de uma penhora sobre o mesmo bem, cada exequente conservará o seu título de preferência".
E mais: De acordo com o parágrafo único do art. 839 do CPC, “havendo mais de uma penhora, serão lavrados autos individuais". Incorreta;
B) Dispõe o art. 1.474 do CC que “a hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel".
Em relação à primeira parte do dispositivo, verifica-se que a hipoteca tem um efeito abrangente, incorporando as acessões ainda que realizadas depois da instituição da garantia. Como diriam os romanos, a hipoteca associa-se ao imóvel como a lepra à pele. Isso significa que, à título de exemplo, ela abrange às plantações da terra.
No que toca a segunda parte, a anterioridade do registro é que determinará a preferência quanto ao direito real instituído. Exemplo: se o usufruto ou outro direito real de fruição for registrado antes da hipoteca, quem adquirir a nua-propriedade em razão de alienação ou execução deverá respeitar o direito de fruição do usufrutuário até o termo previsto na convenção (art. 1.410, II, do CC) (FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Reais. 11. ed. São Paulo: Atlas, 2015. v. 5. p. 781). Incorreta;
C) A assertiva está em harmonia com o caput do art. 1.475 do CC: “É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado". Naturalmente, a hipoteca acompanhará o bem, como consequência lógica de um direito real. O titular do direito real, por sua vez, tem o direito de seguir o imóvel em poder de quem o detenha. Correta;
D) Conforme outrora explicado, dispõe a primeira parte do art. 1.474 que “a hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel". Portanto, não ficarão de fora da garantia benfeitorias úteis realizadas posteriormente no imóvel. Incorreta;
E) Segundo o 1.499, IV do CC, “a hipoteca extingue-se: pela renúncia do credor". A renúncia é referente ao ônus real e não à obrigação principal, transformando o credor hipotecário em credor quirografário.
O cancelamento do registro da hipoteca, seja por conta da renúncia à garantia, seja por outro motivo, não está relacionado à validade da renúncia, mas à eficácia dela. É o que se verifica diante da leitura dos arts. 251, I c/c 252 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Vejamos:
Art. 251 – “O cancelamento de hipoteca só pode ser feito: I - à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor, em instrumento público ou particular".
Art. 252 – “O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido". Isso significa que, para que cessem seus efeitos, necessário será o cancelamento do registro.
O cancelamento do registro tem efeito meramente regularizatório. Incorreta;
Gabarito do Professor: LETRA C
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Assertiva: a alienação do imóvel independerá de autorização do credor.
Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.
Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.
Gabarito: Certo.
“Com seu sopro, os céus ficaram límpidos ; sua mão feriu a serpente arrisca”(Jó 26:13)
Fiquem atentos
O credor hipotecário tem interesse de agir para propor ação em face do mutuário visando ao cumprimento de cláusula contratual que determina a observância dos padrões construtivos do loteamento. (STJ – 2018)
Art. 1.475 do Código Civil. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.
Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.
Ou seja, a alienação do imóvel dado em garantia implicará no vencimento antecipado da dívida. Portanto, será necessário a quitação do valor restante.
A) o bem não será passível de penhora por outras dívidas contraídas perante terceiros. ( Art. 1.476. O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor.)
B) ônus reais anteriormente constituídos e registrados serão ineficazes. ( Art. 1.474. A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel.)
C) a alienação do imóvel independerá de autorização do credor. ( Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.)
D) ficarão fora da garantia benfeitorias úteis realizadas posteriormente no imóvel. ( Art. 1.474. A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel.)
E) poderá o credor renunciar à garantia, mas a validade dependerá de instrumento público.(art. 1.499, inc. IV: “A hipoteca extingue-se pela renúncia do credor”. A renúncia é válida, só se tornando eficaz com o registro ou averbação.)
Alguém poderia explicar o raciocínio para tornar o item E errado? O CC diz no artigo 1499 que a hipoteca extingue-se pela renúncia do credor. O erro do item seria afirmar que depende de instrumento público para validação?
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