Mara assinou um contrato de compra e venda de uma sala come...

Tema Jurídico Abordado: A questão trata de contratos de compra e venda de imóveis, especificamente a diferença entre venda ad mensuram e ad corpus. Esses conceitos são fundamentais para determinar o que acontece quando há discrepâncias na área do imóvel vendido.

Legislação e Jurisprudência Aplicável: O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 500, regula as situações de venda de imóveis com diferença na área. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) complementa essa normatização, ajudando a interpretar quando uma diferença de metragem é considerada significativa ou ínfima.

Tema Central: A questão exige o entendimento sobre quando uma venda é considerada ad mensuram (por medida) ou ad corpus (por corpo). A venda ad mensuram ocorre quando o preço é estipulado com base na metragem, enquanto a ad corpus é baseada na coisa em si, independentemente de medidas exatas.

Exemplo Prático: Imagine que você compre um terreno de 100 m², mas ao medir, descobre que tem apenas 98 m². Se a venda foi ad mensuram, você poderia exigir o complemento ou abatimento no preço. Se ad corpus, a diferença só seria relevante se fosse significativa.

Justificativa da Alternativa Correta (D): A alternativa D está correta porque a diferença de 1,5 m² em uma área total de 50 m² não excede a um vigésimo da área total. A jurisprudência do STJ considera essa diferença ínfima e, portanto, não prejudica o uso do bem. Assim, não cabe a resolução do contrato, conforme estabelece o artigo 500, parágrafo 3º, do Código Civil.

Análise das Alternativas Incorretas:

• Alternativa A: Está incorreta porque não é necessário uma cláusula expressa para considerar a venda ad mensuram. A opção de resolução do contrato é apenas uma das possibilidades.
• Alternativa B: Errada, pois a compra de imóveis na planta não é automaticamente considerada ad corpus. Além disso, a alternativa ignora a jurisprudência sobre diferenças ínfimas.
• Alternativa C: Também incorreta, pois na falta de cláusula explícita, a venda não é presumida ad mensuram. A questão do enriquecimento ilícito só se aplica a diferenças significativas.

Estratégia para Resolver Questões Semelhantes: Sempre que encontrar uma questão sobre metragem de imóveis, verifique se há uma diferença significativa na área. Consulte o artigo 500 do Código Civil e a jurisprudência do STJ para determinar se a diferença permite a resolução do contrato ou se é considerada ínfima.

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Gabarito D

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

Para ajudar os que tem dificuldade com matemática:

1/20 (um vigésimo) é a mesma coisa que 5% ou 5/100. 5% de 50m² é 2,5m² [(5 x 50)/100 = 2,5].

A diferença entre 50m² e 48,5m² é de apenas 1,5m², ou seja, não chega a 2,5m², que corresponde a 1/20 da área total.

ADENDO

==> Venda por Medida x Ad Corpus

1- Venda por Medida ou "Ad mensuram": estipulado o preço por medida de extensão, ou por certa área   (*ex: venda de um imóvel de 150m.)

i- Falta:  comprador  pode exigir o complemento da área.

• não possível ? pode resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

ii- Excesso: + vendedor provar ignorar a medida exata ⇒ comprador, à sua escolha, pode completar o valor ou devolver o excesso.

iii- Prazo decadencial: para (i) ou (ii) ⇒ 1 ano, a contar do registro do título, salvo atraso na imissão de posse atribuível ao alienante.

iv- Presumida: referência será enunciativa quando a diferença for até  1 / 20 da área total enunciada.

• -STJ Info 693 - 2021:  Vícios dessa natureza - dimensões inferiores - não é vício oculto, mas sim aparente,  o qual, malgrado sujeito a prazo decadencial de 90 dias, pelo CDC, pela especialidade, aplica-se o CC, com prazo decadencial de 1 ano.. (será aplicado o Código Civil e não o CDC, porque ele contém uma previsão específica ao caso.) (Essa prazo não exclui o prazo prescricional de 10 anos para o consumidor pleitear indenização por danos morais pela má-fé do construtor, no contrato, em construir uma área menor da qual foI anteriormente pactuada.)

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2- Venda "ad corpus": as referências da área / dimensão são meramente enunciativas, ainda que não expresso ter sido a venda ad corpus.    (*ex:  venda da Fazenda Esperança.)

• Efeito: não haverá complemento de área, nem devolução de excesso;

• Presumida: referência será enunciativa quando a diferença for até  1 / 20 da área total enunciada.

Caso adaptado: João comprou, na planta, uma sala comercial no empreendimento Alfa Smart Office. Vale ressaltar que João adquiriu o imóvel para fins de investimento, ou seja, para alugar ou revender posteriormente. O empreendimento ficou pronto. De acordo com o contrato assinado, a sala comercial adquirida teria 50m2. Ocorre que, ao vistoriar o local com a arquiteta, João constatou que o tamanho real da sala era 48m2.

Essa é uma relação de consumo. Admite-se a utilização do Código de Defesa do Consumidor para amparar, concretamente, o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), pois ele não desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional.

Logo, João é considerado consumidor e a imobiliária é fornecedora. A despeito disso, o STJ considerou que João, no caso concreto, não tinha direito à resolução contratual porque as circunstâncias levam à conclusão de que se tratou de uma venda ad corpus e não uma venda ad mensuram.

Em contrato de compra e venda de imóvel na planta, a diferença ínfima a menor na metragem, que não inviabiliza ou prejudica a utilização do imóvel para o fim esperado, não autoriza a resolução contratual, ainda que a relação se submeta às disposições do CDC.

STJ. 3ª Turma. REsp 2021711-RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Relator para Acórdão Min. Moura Ribeiro, julgado em 14/3/2023 (Info 767).

Interessante !!: ADENDO

==> Venda por Medida x Ad Corpus

1- Venda por Medida ou "Ad mensuram": estipulado o preço por medida de extensão, ou por certa área   (*ex: venda de um imóvel de 150m.)

i- Falta:  comprador  pode exigir o complemento da área.

• não possível ? pode resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

ii- Excesso: + vendedor provar ignorar a medida exata ⇒ comprador, à sua escolha, pode completar o valor ou devolver o excesso.

iii- Prazo decadencial: para (i) ou (ii) ⇒ 1 ano, a contar do registro do título, salvo atraso na imissão de posse atribuível ao alienante.

iv- Presumida: referência será enunciativa quando a diferença for até  1 / 20 da área total enunciada.

• -STJ Info 693 - 2021: Vícios dessa natureza - dimensões inferiores - não é vício oculto, mas sim aparente,  o qual, malgrado sujeito a prazo decadencial de 90 dias, pelo CDC, pela especialidade, aplica-se o CC, com prazo decadencial de 1 ano.. (será aplicado o Código Civil e não o CDC, porque ele contém uma previsão específica ao caso.) (Essa prazo não exclui o prazo prescricional de 10 anos para o consumidor pleitear indenização por danos morais pela má-fé do construtor, no contrato, em construir uma área menor da qual foI anteriormente pactuada.)

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2- Venda "ad corpus": as referências da área / dimensão são meramente enunciativas, ainda que não expresso ter sido a venda ad corpus.    (*ex: venda da Fazenda Esperança.)

• Efeito: não haverá complemento de área, nem devolução de excesso;
• Presumida: referência será enunciativa quando a diferença for até  1 / 20 da área total enunciada.