Mara assinou um contrato de compra e venda de uma sala come...

Gabarito D

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

Para ajudar os que tem dificuldade com matemática:

1/20 (um vigésimo) é a mesma coisa que 5% ou 5/100. 5% de 50m² é 2,5m² [(5 x 50)/100 = 2,5].

A diferença entre 50m² e 48,5m² é de apenas 1,5m², ou seja, não chega a 2,5m², que corresponde a 1/20 da área total.

ADENDO

==> Venda por Medida x Ad Corpus

1- Venda por Medida ou "Ad mensuram": estipulado o preço por medida de extensão, ou por certa área   (*ex: venda de um imóvel de 150m.)

i- Falta:  comprador  pode exigir o complemento da área.

• não possível ? pode resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

ii- Excesso: + vendedor provar ignorar a medida exata ⇒ comprador, à sua escolha, pode completar o valor ou devolver o excesso.

iii- Prazo decadencial: para (i) ou (ii) ⇒ 1 ano, a contar do registro do título, salvo atraso na imissão de posse atribuível ao alienante.

iv- Presumida: referência será enunciativa quando a diferença for até  1 / 20 da área total enunciada.

• -STJ Info 693 - 2021:  Vícios dessa natureza - dimensões inferiores - não é vício oculto, mas sim aparente,  o qual, malgrado sujeito a prazo decadencial de 90 dias, pelo CDC, pela especialidade, aplica-se o CC, com prazo decadencial de 1 ano.. (será aplicado o Código Civil e não o CDC, porque ele contém uma previsão específica ao caso.) (Essa prazo não exclui o prazo prescricional de 10 anos para o consumidor pleitear indenização por danos morais pela má-fé do construtor, no contrato, em construir uma área menor da qual foI anteriormente pactuada.)

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2- Venda "ad corpus": as referências da área / dimensão são meramente enunciativas, ainda que não expresso ter sido a venda ad corpus.    (*ex:  venda da Fazenda Esperança.)

• Efeito: não haverá complemento de área, nem devolução de excesso;

• Presumida: referência será enunciativa quando a diferença for até  1 / 20 da área total enunciada.

Caso adaptado: João comprou, na planta, uma sala comercial no empreendimento Alfa Smart Office. Vale ressaltar que João adquiriu o imóvel para fins de investimento, ou seja, para alugar ou revender posteriormente. O empreendimento ficou pronto. De acordo com o contrato assinado, a sala comercial adquirida teria 50m2. Ocorre que, ao vistoriar o local com a arquiteta, João constatou que o tamanho real da sala era 48m2.

Essa é uma relação de consumo. Admite-se a utilização do Código de Defesa do Consumidor para amparar, concretamente, o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), pois ele não desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional.

Logo, João é considerado consumidor e a imobiliária é fornecedora. A despeito disso, o STJ considerou que João, no caso concreto, não tinha direito à resolução contratual porque as circunstâncias levam à conclusão de que se tratou de uma venda ad corpus e não uma venda ad mensuram.

Em contrato de compra e venda de imóvel na planta, a diferença ínfima a menor na metragem, que não inviabiliza ou prejudica a utilização do imóvel para o fim esperado, não autoriza a resolução contratual, ainda que a relação se submeta às disposições do CDC.

STJ. 3ª Turma. REsp 2021711-RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Relator para Acórdão Min. Moura Ribeiro, julgado em 14/3/2023 (Info 767).

Interessante !!: ADENDO

==> Venda por Medida x Ad Corpus

1- Venda por Medida ou "Ad mensuram": estipulado o preço por medida de extensão, ou por certa área   (*ex: venda de um imóvel de 150m.)

i- Falta:  comprador  pode exigir o complemento da área.

• não possível ? pode resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

ii- Excesso: + vendedor provar ignorar a medida exata ⇒ comprador, à sua escolha, pode completar o valor ou devolver o excesso.

iii- Prazo decadencial: para (i) ou (ii) ⇒ 1 ano, a contar do registro do título, salvo atraso na imissão de posse atribuível ao alienante.

iv- Presumida: referência será enunciativa quando a diferença for até  1 / 20 da área total enunciada.

• -STJ Info 693 - 2021: Vícios dessa natureza - dimensões inferiores - não é vício oculto, mas sim aparente,  o qual, malgrado sujeito a prazo decadencial de 90 dias, pelo CDC, pela especialidade, aplica-se o CC, com prazo decadencial de 1 ano.. (será aplicado o Código Civil e não o CDC, porque ele contém uma previsão específica ao caso.) (Essa prazo não exclui o prazo prescricional de 10 anos para o consumidor pleitear indenização por danos morais pela má-fé do construtor, no contrato, em construir uma área menor da qual foI anteriormente pactuada.)

.

2- Venda "ad corpus": as referências da área / dimensão são meramente enunciativas, ainda que não expresso ter sido a venda ad corpus.    (*ex: venda da Fazenda Esperança.)

• Efeito: não haverá complemento de área, nem devolução de excesso;
• Presumida: referência será enunciativa quando a diferença for até  1 / 20 da área total enunciada.

GABARITO - ALTERNATIVA CORRETA LETRA "D"

Comentário:

Inicialmente, devemos ter em mente que a compra e venda de imóveis é regida por diversos artigos do Código Civil, que abordam desde a formação do contrato até os detalhes sobre metragem e entrega do imóvel.

Com efeito, temos que o art. 500, do Código Civil trata especificamente da questão da metragem de imóveis, dispondo que se a venda de um imóvel se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder às dimensões dadas, o comprador tem o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, pode reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional do preço.

Contudo, o mesmo artigo menciona que se a diferença na metragem não exceder um vigésimo (ou 5%) da área total enunciada, presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, salvo prova em contrário de que o comprador não teria realizado o negócio nessas condições, se a diferença for considerada ínfima e não justifica a resolução do contrato.

Logo, podemos concluir que no caso da personagem fictícia Mara, como a diferença na metragem (1,5 m² de um total de 50 m²) representa apenas 3%, é considerada ínfima e não prejudica a utilização do bem.

- A alternativa "A" está "ERRADA", pois a venda "ad mensuram" não necessariamente precisa de cláusula expressa no contrato para ser considerada como tal.

Assim, a possibilidade de resolução do contrato ou complemento de área existe, mas a parte de que não cabe complemento e apenas resolução está errada.

- A alternativa "B" está "ERRADA", porque a compra de imóveis na planta pode ser tanto "ad corpus" quanto "ad mensuram", dependendo das especificações contratuais, uma vez que não há presunção automática de que a venda foi "ad corpus".

- A alternativa "C" está "ERRADA", pois na falta de previsão contratual clara, não se presume que a venda foi "ad mensuram".

Além disso, a resolução do contrato não é automática para evitar o enriquecimento ilícito da vendedora, uma vez que outras soluções, como abatimento proporcional, também são consideradas.

- Por último, temos que a alternativa "D" está "CORRETA", pois de acordo com o art. 500, §1º, do Código Civil, "Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio."

Portanto, a diferença de 1,5 m² em 50 m² (ou seja, 3%) é considerada ínfima, e não cabe resolução do contrato.

Art. 500, CC - Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1 Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2 Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3 Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus .