Incide Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre

Transmissão a qualquer titulos de direitos

Art. 156, CF

II: transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis,exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição

§2ª, I não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

GABARITO - ALTERNATIVA CORRETA LETRA "B"

Comentário:

A banca examinadora cobra de nós, nesta questão, sobre a compreensão da incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Uma vez feita essa breve introdução, vamos entender melhor a questão. Vejamos:

- A alternativa "A" está "ERRADA", pois hipoteca e penhor são direitos reais de garantia e não configuram transmissão de propriedade ou de direitos reais sobre imóveis para fins de incidência do ITBI.

- A alternativa "B" está "CORRETA", pois a transmissão de servidões, usufruto, uso, habitação e as rendas expressamente constituídas sobre imóveis configuram transmissão de direitos reais sobre imóveis.

Ainda, de acordo com o artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, incide ITBI sobre a transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia.

- A alternativa "C" está "ERRADA", porque a usucapião é uma forma de aquisição originária de propriedade e não constitui transmissão "inter vivos" por ato oneroso, que é a hipótese de incidência do ITBI.

Assim, na usucapião, a propriedade é adquirida pelo decurso do tempo e pela posse continuada, sem que haja um ato de transferência formal entre as partes.

- A alternativa "D" está "ERRADA", pois a transmissão de bens incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital não é sujeita ao ITBI, conforme estabelece o artigo 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal.

Logo, temos que essa transmissão não é considerada onerosa para fins de incidência do ITBI, exceto se a atividade preponderante da pessoa jurídica adquirente for a compra e venda, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

Constituição Federal (CF/88),

Art. 156. [...] inciso II - Compete aos Municípios instituir impostos sobre transmissão 'inter vivos', a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.

[...]

Art. 156, §2º, inciso I - O imposto previsto no inciso II: não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil."

RESUMO ITBI

• Imposto municipal
• Fatos geradores
• 1. a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso:
• 1.a. de bens imóveis, por natureza ou acessão física;
• 1.b. de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões;
• 2. a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis

Exemplos: a dação em pagamento; a permuta; o mandato em causa própria; o uso, o usufruto, enfiteuse, instituição e a extinção do direito de superfície e do compromisso de compra e venda

• Não incide ITBI
• Direitos reais de garantia: hipoteca e anticrese (apesar de penhor ser direito real de garantia, ele sequer serve para imóveis)
• Transmissão de bem imóvel por retrovenda (art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias).
• Constituição e resolução da propriedade fiduciária de coisa imóvel
• transmissão de imóveis ao patrimônio de pessoas jurídicas, em realização de capital, bem como na sua desincorporação (há incidência de ITBI se compra e venda de imóvel ou aluguel for sua atividade preponderante, ou seja, corresponda a mais de 50% da sua receita operacional nos 2 últimos anos)

Juris recente

• Incide ITBI sobre as operações de aquisição de imóveis para o patrimônio de Fundo de Investimento Imobiliário com emissão de novas quotas STJ. 1ª Turma. AREsp 1492971-SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, julgado em 28/2/2023 (Info 765).
• O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro (STF. Plenário ARE 1294969 RG, Rel. Min. Presidente, julgado em 11/02/2021. Repercussão Geral – Tema 1124).
• STJ. Recurso Repetitivo – Tema 1113 (Info 730).
• a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
• b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
• c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.