À luz do disposto na Constituição Federal de 1988 (CF) e no ...

O ITBI, conforme entendido pelo STJ, tem base de cálculo que considera “o valor de mercado do imóvel individualmente considerado, que, como visto, resulta de uma gama maior de fatores, motivo pelo qual o lançamento desse imposto se dá, originalmente e via de regra, por declaração do contribuinte, ressalvado o direito da fiscalização tributária de revisar o quantum declarado, por meio de regular instauração de processo administrativo”

Nesses termos, sendo diferentes os fatos geradores e a forma de lançamento, o valor venal do imóvel transmitido, para fins de incidência do ITBI, não pode ser equivalente ao valor venal do imóvel objeto do direito de propriedade tributado pelo IPTU, conforme entendeu o STJ no referido julgado repetitivo.

Ainda segundo decidido pelo STJ, o valor venal do IPTU não pode configurar sequer um piso para a aferição do valor venal para fins de ITBI.

Ainda considerando a forma de lançamento e o fato gerador do ITBI, o STJ entendeu, no mesmo julgado repetitivo acima citado, que o Fisco municipal não pode utilizar o denominado “valor venal de referência”, definido previamente, como parâmetro de fixação da base de cálculo do ITBI.

Nesses termos, a base de cálculo do ITBI é o valor venal do bem em condições normais do mercado imobiliário de determinada região, o qual pode sofrer alterações conforme as peculiaridades de cada negócio, sendo presumível, com base no princípio da boa-fé, que o valor de mercado do bem é aquele declarado pelo contribuinte ao Fisco como sendo o valor da transação.

 O valor declarado pelo contribuinte pode ser afastado pela Administração Tributária, mediante processo administrativo (art. 148 do CTN) ou recusa de homologação ao pagamento previamente efetuado pelo contribuinte.

a) É legítimo ao município arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral. (STJ, REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.)

b) O ITBI incide sobre a transmissão de direito real sobre bem imóvel, a exemplo da hipoteca.

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

 transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, EXCETO os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição

C) Segundo a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF), é compatível com o texto constitucional lei que estabelece alíquotas progressivas para o ITBI com base no valor venal do imóvel. 

Gente, mto cuidado com isso!! a progressividade pro ITCMD é constitucional, pro ITBI NÃOOOO!! (Súmula 656 STF)

Súmula 656-STF: É inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas para o imposto de transmissão inter vivos de bens imóveis – ITBI com base no valor venal do imóvel.

D) De acordo com a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o valor da transação declarado pelo contribuinte, para fins de cálculo do valor do ITBI, goza da presunção de compatibilidade com o valor de mercado, que somente poderá ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio. (GABARITO)

É o Tema 1113 do STJ 

O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio;

quem quiser dar uma lida bem resumidamente: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/09032022-Base-de-calculo-do-ITBI-e-o-valor-do-imovel-transmitido-em-condicoes-normais-de-mercado--define-Primeira-Secao.aspx

E) O ITBI compartilha da mesma base de cálculo do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU), no caso, o valor venal, de forma que o valor deste último tributo pode ser utilizado como piso de tributação daquele primeiro.

A) É legítimo ao município arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral. ERRADO

FUNDAMENTO:

• O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral. (STJ, REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.)

____

b) O ITBI incide sobre a transmissão de direito real sobre bem imóvel, a exemplo da hipoteca. ERRADO

FUNDAMENTO:

• Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, EXCETO os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição

____

c) Segundo a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF), é compatível com o texto constitucional lei que estabelece alíquotas progressivas para o ITBI com base no valor venal do imóvel. ERRADO

FUNDAMENTO:

• Gente, mto cuidado com isso!! a progressividade pro ITCMD é constitucional pro ITBI NÃOOOO!! (Súmula 656 STF)
• Súmula 656-STF: É inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas para o imposto de transmissão inter vivos de bens imóveis – ITBI com base no valor venal do imóvel.

____

d) De acordo com a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o valor da transação declarado pelo contribuinte, para fins de cálculo do valor do ITBI, goza da presunção de compatibilidade com o valor de mercado, que somente poderá ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio.

FUNDAMENTO:

• De acordo com a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o valor da transação declarado pelo contribuinte, para fins de cálculo do valor do ITBI, goza da presunção de compatibilidade com o valor de mercado, que somente poderá ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio. (GABARITO) 
• É o Tema 1113 do STJ 
• O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio;

____

e) O ITBI compartilha da mesma base de cálculo do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU), no caso, o valor venal, de forma que o valor deste último tributo pode ser utilizado como piso de tributação daquele primeiro.

FUNDAMENTO:

Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

O erro da b) é a hipoteca, pois esta é uma garantia.

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, EXCETO os de garantia...