José e Maria transferiram o domínio de um terreno à Construt...

Vamos analisar a questão proposta, que envolve conceitos de Direito das Coisas, especificamente sobre hipoteca e direito real de garantia.

O cenário apresentado descreve uma situação comum no mercado imobiliário: a transferência de um terreno com a finalidade de construção, onde o terreno é dado em garantia para obtenção de financiamento.

Baseando-se na legislação vigente, o Código Civil Brasileiro, em seus artigos 1.473 e seguintes, trata da hipoteca como um direito real de garantia, permitindo ao credor hipotecário executar a garantia em caso de inadimplência do devedor.

Exemplo Prático: Imagine que você possui um terreno e decide vendê-lo a uma construtora. A construtora, para financiar a construção, dá o terreno em hipoteca ao banco. Se a construtora não pagar o banco, o banco pode executar a hipoteca e leiloar o imóvel.

Justificativa da Alternativa Correta (A): A alternativa A é a correta porque, segundo a legislação, a hipoteca é um direito real de garantia que permite ao credor (neste caso, o Banco Y) executar o bem hipotecado em razão da inadimplência da construtora. A execução da hipoteca é um procedimento legítimo quando há inadimplência, garantindo ao credor o direito de reaver o valor emprestado.

Análise das Alternativas Incorretas:

• B: A afirmação de que a hipoteca não tem eficácia perante a permuta não está correta, pois a hipoteca é um direito real que acompanha o bem, independentemente de transações subsequentes.
• C: A hipoteca abrange não só o terreno, mas todas as construções que forem incorporadas a ele, salvo disposição em contrário no contrato de hipoteca.
• D: A hipoteca pode ser extinta através da remição da dívida, ou seja, o pagamento integral da dívida extingue a hipoteca, conforme previsto no Código Civil.

Pegadinha no Enunciado: A questão pode tentar confundir ao mencionar que as unidades estavam hipotecadas e que a construtora não quitou o débito. É importante focar na regra geral da hipoteca e sua execução em caso de inadimplemento.

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Acredito que a questão esteja com a resposta errada, senão vejamos:

Aplicação da boa-fé objetiva na fase contratual – Súmula 308, STJ. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante terceiros adquirentes de boa-fé (terceiros adquirentes das unidades) – caso da ENCOL.

 Pelo teor da Súmula, a boa-fé objetiva caracterizada pela pontualidade contratual, vence a hipoteca, que passa a ter efeito inter partes (entre a construtora e o agente financeiro). Isso porque a boa-fé objetiva é preceito de ordem pública (Enunciado 363, CJF/STJ).

Prof. Flávio Tartuce

 

Concordo com o colega.Segue algumas jurisprudências que ilustram o tema:APELAÇÃO CIVEL AC 350560 1996.51.01.002175-2 (TRF2)HIPOTECA EM FAVOR DO FINANCIADOR DA CONSTRUTORA -TERCEIRO PROMISSÁRIO COMPRADOR -INEFICÁCIA -QUITAÇÃO DO IMÓVEL -ESCRITURA DEFINITIVA. SÚMULA 308, DO STJ.1. Impossibilidade de os terceiros adquirentes serem atingidos pela hipoteca instituída pela construtora ao agente financiador.2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Súmula 308, do STJ.3. No tocante à escritura definitiva, a parte autora tem o direito a sua obtenção, vez que incontroversa a quitação do imóvel, conforme documento acostado aos autos às fls. 22/24.4. Recurso providoTRF2 - 12 de Julho de 2005 AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO AgRg no Ag 706465 GO...CIVIL E PROCESSUAL. AGRAVO REGIMENTAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCIADOR. ADQUIRENTES DE IMÓVEL RESIDENCIAL. SÚMULA N. 308/STJ. IMPROVIMENTO. I. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). II. Agravo improvido.STJ - 28 de Março de 2006

tb concordo com os colegas abaixo!!!

Também errei pensando na sumula, mas tem dois detalhes: 1- nao é promessa de compra e venda, mas sim permuta; 2- os imoveis sao nao residenciais.

Isto porque a origem da sumula ocorreu com base nos imoveis financiados no ambito do SFH...

REsp 427410 / RS
RECURSO ESPECIAL
2002/0043634-6 Relator(a) Ministro ARI PARGENDLER (1104) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 06/03/2008 Data da Publicação/Fonte DJe 25/04/2008 Ementa CIVIL. HIPOTECA. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. Permuta de terreno por áreaconstruída de natureza não residencial. Subseqüente hipoteca doterreno como garantia do financiamento destinado à edificação.Execução da hipoteca em razão da inadimplência da construtora.Inaplicabilidade da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça,que diz respeito exclusivamente a hipotecas que recaem sobre imóveisresidenciais. Recurso especial não conhecido.

No caso, o imóvel é não residencial e afasta a aplicaçao da sumula, pois esta foi pensada justamente com base nos contratos de compra e venda de imóveis residenciais no ambito do SFH.

REsp 427410 / RS RECURSO ESPECIAL 2002/0043634-6

Relator(a)

Ministro ARI PARGENDLER (1104)

Órgão Julgador

T3 - TERCEIRA TURMA

Data do Julgamento

06/03/2008

Data da Publicação/Fonte

DJe 25/04/2008

Ementa

CIVIL. HIPOTECA. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. Permuta de terreno por áreaconstruída de natureza não residencial. Subseqüente hipoteca doterreno como garantia do financiamento destinado à edificação.Execução da hipoteca em razão da inadimplência da construtora.Inaplicabilidade da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça,que diz respeito exclusivamente a hipotecas que recaem sobre imóveisresidenciais. Recurso especial não conhecido.