No Município de Teresina, os denominados “loteamentos fechad...
CESPE (CORRETA): os denominados “loteamentos fechados" possuem natureza jurídica de loteamento com concessão onerosa de uso, atribuindo-se ao empreendimento a responsabilidade pela manutenção das vias e das áreas verdes.
JURIS CORRELACIONADA: STF (Repercussão Geral – Tema 492). INFORMATIVO 1.003 STF
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em Loteamentos de acesso controlado, que:
i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis; ou
ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
CASO CONCRETO: A fim de se proteger da violência, os moradores de alguns bairros residenciais começaram a se reunir e a constituir associações de bairros, recolhendo contribuições dos habitantes daquele conjunto e, com o dinheiro arrecadado, fizeram cancelas nas ruas, contrataram seguranças particulares e, aquilo que era um bairro residencial, com acesso livre para qualquer pessoa, transformou-se em um “loteamento fechado” (ou condomínio de fato) de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria.
A ideia parece excelente. O problema é que essa “transformação” era feita sem a observância da Lei do parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/79), do Estatuto das Cidades (Lei nº 10.257/2001) e do plano diretor do Município, já que as exigências burocráticas são imensas e praticamente impossíveis de serem atendidas por um simples grupo de moradores.
Além do que, no condomínio edilício de casas, o incorporador compra um terreno e as ruas ali existentes são privadas (particulares), enquanto que no “fechamento” de um bairro residencial, as casas são privadas, mas as ruas são públicas (bens de uso comum do povo), o que torna ainda mais questionável a regularidade desse “fechamento”.
Tais bairros que se transformam em “loteamentos fechados”, por não atenderem a legislação, não existem juridicamente, sendo, por essa razão, chamados de “condomínios de fato”.
continua
Taxa de manutenção do loteamento fechado:
1) antes da Lei nº 13.465/2017: Os moradores que não quiserem se associar ou que não anuíram à constituição desse condomínio de fato não são obrigados a pagar. JUSTIFICATIVA: Em nosso ordenamento jurídico, somente existem duas fontes de obrigações: a LEI ou o CONTRATO. No caso concreto, não há lei que obrigue o pagamento dessa taxa; de igual forma, se o morador não quis participar da associação de moradores nem anuiu à formação desse condomínio de fato, ele não poderá ser compelido a pagar. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados. INFO 562 STJ
STF: mesmo posicionamento, conforme INFO 1.000.
O fato de o morador se beneficiar dos serviços não é suficiente para que ele seja obrigado a pagar? Não haveria um enriquecimento sem causa do morador? NÃO. Não se pode entender que o morador, ao gozar dos serviços organizados em condomínio de fato por associação de moradores, aceitou tacitamente participar de sua estrutura orgânica.
Na ausência de uma legislação que regule especificamente a matéria em análise, deve preponderar o exercício da autonomia da vontade e ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei.
2) DEPOIS DA LEI Nº 13.465/2017: A Lei nº 13.465/2017 previu, portanto, a obrigatoriedade de cotização, entre os beneficiários, das
atividades desenvolvidas por associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações respectivas.
As disposições da Lei nº 13.465/2017 regularizaram os “loteamentos fechados” que haviam sido constituídos antes da sua vigência? NÃO. As alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 não se aplicam às relações jurídicas existentes antes de sua edição, em razão do princípio da irretroatividade das leis.
Qual foi, então, o impacto causado pelo advento da Lei nº 13.465/2017 nos chamados loteamentos fechados regulares, ora nominados loteamentos de acesso controlado?
Houve a clara intenção do legislador federal de, por meio da Lei nº 13.465/2017, editar um parâmetro normativo apto a favorecer a regularização fundiária dessa configuração de lotes, seja para lhe reconhecer formatação que, na prática, já vinha sendo observada (controle de acesso ao loteamento), seja para permitir vincular os titulares de direitos sobre os lotes à cotização (art. 36-A, caput e parágrafo único).
A Lei nº 13.465/2017 trouxe duas importantes equiparações:
a) equiparou a associação (de proprietários de imóveis, titulares de direitos sobre os lotes ou moradores de loteamento) ou qualquer entidade civil organizada com os mesmos fins à administradora de imóveis; e
b) equiparou os loteamentos de acesso controlado (loteamentos regulares, portanto) a condomínios edilícios.
Antes, é necessário pontuar alguns aspectos das espécies de loteamentos, possíveis no ordenamento, atualmente. A doutrina, sobre o tema, costuma destacar três modalidades de loteamento, após a edição da Lei 13.465/2017: a) loteamento tradicional; b) loteamento de acesso controlado e c) loteamento condominial (condomínio de lotes)
1. Loteamento Tradicional: aquele em que os lotes são imóveis autônomos e as áreas de circulação, praças, equipamentos públicos são entregues ao Município (art. 2º, §7º e 22, Lei 6.766/79)
2. Loteamento de acesso controlado: loteamento tradicional, com autorização do poder público municipal para que os representantes dos proprietários (geralmente uma associação) controlem o acesso de pessoas e de veículos mediante a sua identificação e o seu cadastramento, vedado, porém, impedir-lhes o trânsito se estiverem identificados (art. 2º, §8º, Lei 6.766/79);
3. Loteamento Condominial: aquele em que os lotes constituem unidades autônomas de um condomínio de lotes. As áreas comuns continuam integrando patrimônio do particular (condôminos). (art. 2º, §7º, Lei 6.766/79;c/c CC, art. 1.358-A).
O "loteamento fechado" não foi contemplado em legislação superior específica, mas é plenamente possível que municípios editem normas urbanísticas adequadas a essas formações comuns nas grandes cidades.
Nesse sentido, previu o art. 90 da Lei Complementar 3.561/2006 do Município de Teresina:
Art. 90. A implantação de loteamentos fechados está condicionada à permissão do fechamento das vias públicas, após a assinatura de concessão onerosa de uso, atribuindo-se ao empreendimento a responsabilidade pela manutenção das vias e das áreas verdes.
Sobre as assertivas, podemos concluir:
B) ERRADA – Não existe doação das vias públicas ao particular. A alternativa distorce alguns aspectos do loteamento tradicional que, de fato, ocorre com a entrega das vias, praças e espaços de circulação, do loteador para o Poder Público (art. 22, Lei 6.766/79).
C) ERRADA – Ainda que não haja diretrizes gerais, previstas em normas de cunho nacional sobre o “loteamento fechado" e entendendo que não há que se falar em arruamento privado, pois o sistema viário é público, é possível aos municípios permitir o uso exclusivo desses espaços pelos proprietários dos lotes, em geral, por meio de concessão ou permissão de uso de bens. Nesse caso, não apenas as vias e áreas comuns serão de responsabilidade da associação, como também o acesso de terceiros poderá ser impedido.
D) ERRADA – Já vimos que a disciplina da referida formação urbana tem ocorrido em sede de normas municipais.
E) ERRADA – Conforme citação doutrinária e justificativa da alternativa anterior.
Gabarito do Professor: A
Referência Bibliográfica:
FRANCISCO, R.V; GOLDFINFER, F.I. Direito Urbanístico, Coleção Sinopses para Concursos, v.44. Salvador: Ed. Juspodivm, 2021, pp: 246 e 260.