Loteamento, desmembramento e desdobro

Gabarito letra B

Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1º Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

 A Lei nº 6.766/1979 que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano não prevê sobre o desdobro que é a divisão da área do lote para formação de novo ou de novos lotes. Estes devem atender às exigências mínimas de dimensionamento e índices urbanísticos para sua edificação.

RESUMEX

Gleba = solo (imóvel, art. 79 CC).

Loteamento = dividir uma gleba, COM abertura de "ruas".

Desmembramento = dividir uma gleba, SEM criar de "ruas".

Lote = um "pedaço" da divisão de uma gleba.

Desdobro/Fracionamento = dividir um lote.

Gleba > Lote > Desdobro.

OBS: desdobro de gleba --> Pode-se fracionar a gleba = 2 glebas.

APROVEITANDO PARA ESTUDAR DIREITO URBANISTICO, AMPLIANDO O CONHECIMENTO (já que não encontro muita Juris sobre):

JURIS CORRELACIONADA: A averbação do desmembramento de imóvel urbano é condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória .

Exemplo hipotético: Jasmim Ltda. ajuizou ação de adjudicação compulsória contra Dimensão Ltda. alegando em síntese que celebrou contrato de promessa de compra e venda de um lote que se encontrava em fase de desmembramento perante a “Prefeitura” (Município). Afirma que, apesar de celebrado o negócio, a ré ainda não outorgou a escritura definitiva do imóvel. A requerida defendeu-se afirmando que não outorgou a escritura pública porque ainda não houve o desdobro do imóvel prometido à venda e que isso seria obstáculo à procedência da adjudicação compulsória. 

Em um caso semelhante a esse, o STJ decidiu que não é possível a procedência da ação de adjudicação compulsória. 

O art. 37 da Lei nº 6.766/79 (Lei de parcelamento do solo urbano) afirma que “é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”. 

Além disso, segundo o regramento previsto no Decreto-Lei nº 58/1937, julgada procedente a ação de adjudicação compulsória, a sentença valerá como título para transcrição no cartório de registro de imóveis respectivo. Assim, se o imóvel de cuja escritura se exige a outorga não tem matrícula própria, individualizada no registro de imóveis, eventual sentença que substitua a declaração de vontade do promitente vendedor torna-se inócua, considerando que não será possível a sua transcrição. 

A existência de imóvel registrável (imóvel que pode ser levado a registro) é condição específica da ação de adjudicação compulsória, de modo que a averbação do desmembramento de imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que antecede necessariamente o registro de área fracionada. STJ. (Info 672).  

A questão versou sobre aspectos do parcelamento do solo urbano.

Como processo urbanístico que visa à divisão do solo para fins de ocupação, pode se dar por meio de loteamento ou desmembramento. As regras gerais que disciplinam o referido instrumento urbanístico encontram-se na Lei 6.766/79. A referida norma não disciplinou o desdobro ou fracionamento do solo, fazendo, apenas, menção, ao tratar de requisitos mínimos para o desmembramento de lotes, decorrentes de loteamento já realizado (art. 11, parágrafo único).

Atendendo ao enunciado da questão, podemos apresentar as seguintes definições de loteamento, desmembramento e desdobro:

I – Loteamento: divisão de terra de que resulta a ampliação do sistema urbanístico, ou seja: implica na abertura de novas vias e logradouros públicos ou na modificação dos já existentes (art. 2º, §1º)

II – Desmembramento: repartição da terra sem atos de urbanização. Ocorre o aproveitamento do sistema viário existente. (Art. 2º, §2º)

III – Desdobro ou fracionamento: ocorre quando há a divisão da área do lote para formação de novo(s) lote(s), observadas as exigências mínimas dispostas em lei municipal.

Assinalam Francisco e Goldifinger (2021, p. 247) que o desdobro seria um mero desmembramento impróprio já que recai sobre a área de lotes e não na extensão de uma gleba. Por esse mesmo motivo não se aplicaria ao desdobro o procedimento mais rigoroso dado ao desmembramento, restando a análise dos casos concretos, a fim de afastar fracionamentos sucessivos que, na realidade prestem-se unicamente a encobrir loteamentos ou desmembramento de terra disfarçados.

Sobre as assertivas, podemos afirmar:

A) ERRADA – A Lei Federal 6.766/79 traz normas gerais sobre o Parcelamento do Solo Urbano.

B) CERTA – De acordo com os apontamentos já realizados.

Alternativas C, D e E: ERRADAS - Não têm relação com os institutos abordados.

Gabarito do Professor: B

Referência Bibliográfica:

FRANCISCO, R.V; GOLDFINFER, F.I. Direito Urbanístico, Coleção Sinopses para Concursos, v.44. Salvador: Ed. Juspodivm, 2021.