Suponha que Antônio tenha adquirido de Pedro a propriedade d...

Embora sucinto, entendo que parte da resposta esteja no CC, Art. 108: Não dispondo a lei em contrário, a ESCRITURA PÚBLICA é essencial à VALIDADE dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Questão correta, o negócio existiu, porém, de maneira inválida. Conforme os artigos:
Art. 104 - A validade do negócio jurídico requer:
III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Sendo assim, o negócio deveria se realizar mediante escritura pública, como não obedeceu a forma prescrita em lei, será inválido. Porém, existente, pois primeiro se analisa o campo da existência, posteriormente o da validade.

Pelo enunciado podemos verificar a presença de todos os pressupostos de existência (agente, vontade, objeto e forma) e a ausência de apenas um pressuposto de validade (agente capaz, vontade livre, objeto lícito, possível e determinado (ável) e forma prescrita ou não defesa em lei) do negócio jurídico:

Agente capaz (Antônio e Pedro)

Vontade livre (manifestada na presença de duas testemunhas)

Objeto lícito, possível, determinado(ável) (a Chácara)

Forma ??? FALTOU!!! Haveria a necessidade de registro no CRI

 

 

Agora, que conhecemos os três planos de existência do NJ, devemos conhecer o artigo 108 do CC. Senão vejamos:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

 

Tendo Antônio adquirido de Pedro uma chácara deveria formalizar a avença por meio de escritura pública, pois esta é essencial a validade de negócios envolvendo a transferência de imóveis. Logo, como Antônio não respeitou a forma prevista na lei, tendo realizado o negócio mediante recibo de compra e venda, a avença existe juridicamente, mas não é válida, ou seja, Pedro continua dono da chácara. Nós como advogados, neste caso, ajuizamos uma ação chamada de CONVERSÃO, pedindo ao juiz que converta aquele negócio em promessa de compra e venda, que não precisa de escritura pública, tudo com base no art. 170 do CC. Confira:

Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.

 

Certo

comentários: Segundo a escada pontiana, o NJ passa por três planos:

1) Plano de existência: a) manifestação de vontade: todo NJ pressupõe manifestação de vontade.

b) agente emissor da vontade: pode ser PF ou PJ.

c) objeto: é o bem da vida; não existe NJ sem objeto (utilidade física ou ideal)

d) forma: meio pela qual a vontade se manifesta.

2) Plano de validade:

a) manifestação de vontade livre e de boa-fé.

b) agente capaz e legitimado.

c) objeto lícito, possível e determinado ou determinável.

d) forma livre ou prevista em lei.

3) Plano de Eficácia

O NJ está apto a produzir seus efeitos quando não está estiver sujeito a condição, termo ou encargo.