Assinale a alternativa correta sobre a locação de coisas, c...

A) Diz o legislador, no art. 576 do CC, que “se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente NÃO FICARÁ OBRIGADO A RESPEITAR O CONTRATO, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro". Portanto, a regra geral é de que a alienação rompe a locação, seja esta por tempo determinado ou não, salvo previsão em contrário, mas, para tanto, será necessário que o contrato tenha sido registrado no Cartório de Títulos e Documentos, quando a locação for de coisa móvel, e averbado junto à matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis, se coisa imóvel (NADER, Paulo. Curso de Direito Civil. Contratos. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018. v. 3, p. 325). Incorreta; 

B) Conforme redação do art. 578, “salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com EXPRESSO CONSENTIMENTO do locador". Portanto, o locatário terá direito de retenção em caso de benfeitoria necessária, mas sendo ela útil, só se tiver havido expresso consentimento do locador. Incorreta;

C) A escolha caberá ao locatário e não ao locador e é nesse sentido que dispõe o art. 567 do CC: “Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava". Incorreta;

D) Em harmonia com o art. 575 do CC: “Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito". Trata-se do aluguel-pena, uma sanção punitiva que tem como finalidade inibir a inexecução. Caso seja excessivamente oneroso, poderá o juiz reduzir (art. 575, § ú). Assim, o arbitramento deve ser razoável. Correta;

E) Segundo previsão do art. 571 do CC, “havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato", sendo que o seu § ú garante ao locatário o direito de retenção, enquanto não for ressarcido: “O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido". Incorreta.



Resposta: D 

Código Civil

(a) Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

(b) Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

(c) Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

CORRETA A OPÇÃO D

(d) Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.

Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

(e) Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.

Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.

DETERIORAÇÃO:

1) S/ CULPA -> LOCATÁRIO PEDE

2) C/ CULPA -> LOCADOR PEDE

Vejamos os ensinamentos de Flávio Tartuce quanto ao assunto:

Findo o prazo da locação, se o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a avença sem prazo determinado, com o mesmo aluguel (art. 574 do CC). Em circunstâncias tais, a qualquer tempo e desde que vencido o prazo do contrato, poderá ainda o locador notificar o locatário para restituir a coisa (denúncia vazia) – resilição unilateral.

Não sendo a coisa devolvida, pagará o locatário, enquanto estiver na sua posse, o aluguel que o locador arbitrar na notificação, respondendo também por eventuais danos que a coisa venha a sofrer, mesmo em decorrência de caso fortuito (evento totalmente imprevisível) – art. 575 do CC.

De acordo com o art. 575, parágrafo único, do CC, se o aluguel arbitrado pelo locador quando da notificação for excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo como parâmetro o seu intuito de penalidade. Em suma, a fixação do aluguel pelo locador deve ser pautada pela boa-fé. Mais uma vez, percebe-se a possibilidade de controle da multa pelo magistrado, havendo um poder e não um dever, ao contrário do que consta do art. 413 do CC. Entretanto, repise-se, trata-se de norma especial que deve ser aplicada para os casos em questão, envolvendo a locação de coisas do Código Civil. 

A alternativa C inverteu quem pode pleitear.

Só para esclarecer:

a) Locador é quem cede a coisa (não necessariamente é o proprietário);

b) Locatário é quem faz o uso da coisa recebida.

Embora seja a mais correta, a alternativa D peca ao supor que o aluguel a ser arbitrado no caso de retenção indevida da coisa pelo locatário é um "novo valor de locação". Trata-se, na verdade, do aluguel-pena, que não tem qualquer natureza de retribuição pelo uso da coisa, mas sim de penalidade, conforme o parágrafo único do art. 575 bem esclarece.