Por meio de instrumento particular, Ruth prometeu vender a ...

No caso apresentado, Ruth realizou contrato particular de promessa de compra e venda com Juliana, no qual se comprometeu a vender à esta um imóvel no valor de R$ 120.000,00, além de ajustarem que o instrumento público de compra e venda seria assinado após o pagamento total do valor. 

Após o pagamento integral do valor, Ruth outorgou, por instrumento público, poderes para que Juliana pudesse representá-la, em causa própria, na compra e venda definitiva. Todavia, poucos minutos depois de entregar o instrumento de procuração a Juliana, Ruth falece em acidente automobilístico. 

Pois bem. O mandato conferido com a cláusula "em causa própria" é irrevogável e possui um interesse mútuo entre mandante e mandatário, onde o mandante transfere direitos ao mandatário para que este, de forma legítima, possa alienar bens, sem a necessária prestação de contas.

Segundo Wilkins Guimarães Pinto, o mandato de causa própria pode ser facilmente encontrado no direito imobiliário, principalmente no ato de compra e venda de imóveis, onde neste ato o comprador mediante a procuração, representa a si e ao vendedor.

Neste sentido, o artigo 685 do Código Civil prevê que referido mandato não será extinto pela morte de qualquer das partes, podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais. 

Art. 685. Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.

Desta forma, tem-se que a alternativa correta, que está em consonância com a situação apresentada na questão, é a letra B. Com base em todo o exposto, é possível concluir que os negócios jurídicos realizados entre Juliana e Ruth são válidos e eficazes, conferindo à Juliana o direito de subscrever o instrumento definitivo, representando Ruth e efetivando o contrato de compra e venda. 

GABARITO DO PROFESSOR: ALTERNATIVA B.

Trata-se do chamado “mandato em causa própria”, que é outorgado no interesse exclusivo do mandatário, atuando em seu nome e por sua conta. O mandante transfere direitos ao mandatário para que esse possa alienar bens (móveis ou imóveis) do primeiro, sem necessidade de prestação de contas sobre o ocorrido. Art. 685, CC: Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais. Portanto, ainda que Ruth tenha morrido, Juliana poderá subscrever o instrumento definitivo (representando Ruth), sendo que os negócios jurídicos serão válidos e eficazes.

Gabarito: “B”.

Art. 685, CC. Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.

Complementando: para quem ficou em dúvida quanto a letra A, lembrem-se que:

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado (contrato definitivo).

Ou seja, mesmo que o contrato definitivo de compra e venda sobre imóvel devalor superior a trinta salários mínimos exija escritura pública (art. 108), o contrato preliminar não exige a mesma forma.

GABARITO: letra B

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Código Civil Brasileiro

Art. 685, CC. Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.

► 'Procuração' em causa própria

O mandato em “causa própria” é instrumento comum, mas que deve ser apreciado com muita atenção. Primeiramente, deve conter apontamento específico acerca da obra que será realizada, pois não se pode passar este tipo de contrato de forma genérica, ampla. Necessário que contemplo, além disso, o valor do negócio, as formas de pagamento, tudo de forma detalhada, para que valha como mandato. Lembre-se que se o negócio exigir forma pública, esta também deverá ser a forma do instrumento de mandato.

Na prática, é uma alienação disfarçada de mandato (compra e venda, cessão de crédito...), feita em exclusivo interesse do mandatário, que pode alienar a terceiro, ou transferir o bem ou direito para si, sem necessidade de prestar contas, sendo irrevogável, afora valer mesmo em caso de morte. Logo, corresponde a negócio feito e acabado - há pagamento do preço e quitação.

É, portanto, um negócio jurídico com aparência de procuração, porque em verdade o mandatário passa a agir em seu nome, e não em representação ao mandante. Na procuração em causa própria o vínculo entre mandante e mandatário não constitui uma relação típica de mandato, pela qual alguém recebe de outrem poderes para em seu nome praticar atos ou administrar interesses (art. 653, CC).

Fonte:

CC/02

http://www.notariado.org.br/blog/?link=visualizaArtigo&cod=251

Questão muito bem elaborada.

Além de abordar a matéria de compra e venda, trata também da disciplina do contrato preliminar (art. 462) e do mandato (art. 685).