Em relação aos contratos, assinale a opção correta.

Tema da Questão: Contratos em Espécie no Direito Civil

O tema central da questão envolve o entendimento de obrigações e responsabilidades no âmbito de contratos de compra e venda, além de outros tipos de contratos mencionados nas alternativas.

Alternativa Correta: E

A alternativa E está correta, pois, de acordo com o Código Civil brasileiro, a transferência da propriedade de um imóvel ocorre com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245. Portanto, até que o registro seja realizado, o vendedor é ainda considerado o proprietário e, consequentemente, responsável pelos encargos que recaem sobre o imóvel, como o IPTU. No caso apresentado, como a escritura pública foi registrada em 10/03/2009, o vendedor ainda era responsável pelo pagamento do IPTU em janeiro de 2009.

Exemplo Prático: Imagine que você venda um carro, mas o comprador só transfere a propriedade no DETRAN dois meses depois. Até a transferência, você ainda é responsável por quaisquer multas ou impostos que incidam sobre o veículo.

Análise das Alternativas Incorretas:

A - A alternativa A está incorreta. Em contratos de compra e venda, aplica-se o princípio da perfeição do contrato, onde a perda do bem antes da entrega não exime o vendedor de responsabilidade. De acordo com o artigo 492 do Código Civil, o risco ainda é do vendedor até a tradição do bem.

B - A alternativa B está incorreta porque o mútuo oneroso é permitido no direito brasileiro, conforme o artigo 586 do Código Civil, que permite a cobrança de juros, os quais podem ser presumidos ou fixados no contrato.

C - A alternativa C está incorreta ao definir a cláusula de reserva de domínio erroneamente. A reserva de domínio, conforme artigo 521 do Código Civil, refere-se à propriedade de bens móveis (e não imóveis), onde o vendedor mantém a propriedade até o pagamento total do preço.

D - A alternativa D está incorreta porque o preço pode ser fixado por critérios objetivos, incluindo a taxa de mercado, conforme artigo 485 do Código Civil.

Dica para Evitar Pegadinhas: Note que o tempo verbal e as datas são cruciais para determinar responsabilidades em contratos. Fique atento às datas de registro, entrega e às condições pactuadas.

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Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.Portanto também é responsável pelo pagamento do IPTU.

O art. 1.227, CC 02 diz que os direito reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, " "só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvos os casos expressos nesse Código". Portanto, o direito real (pagar IPTU) só se transmite com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, ou seja, até 10/03/2009 a obrigação é do vendedor e não de quem adquiriu o imóvel.

Fiquei em dúvida na letra "c" mas segundo o CC, art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. A alternativa define o direito de retrovenda.

 

 

a - Errada, pois até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor (art. 492).

b - Errada. No mútuo destinado a fins econômicos, isto é, mútuo oneroso, presumem-se devidos juros (art. 591).

c - Errada. Trata-se da cláusula de retrovenda (art. 505), e não da cláusula de reserva de domínio.

d - Errada. O preço poderá ser fixado de acordo com a taxa de mercado (art. 486).

e - Correta.

a) Considere que determinado indivíduo tenha comprado uma televisão, ficando pactuado o dia para a entrega do bem pelo estabelecimento comercial e que, na véspera da data combinada para a entrega, o estabelecimento tenha se incendiado por problema elétrico e todos os seus bens tenham sido destruídos. Nessa situação, o contrato de compra e venda ficará resolvido, porque o vendedor não tem obrigação, já que a televisão foi destruída. Errado. Por quê? É o teor do art. 492 do CC, verbis: “Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. § 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste. § 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.”
 b) No direito brasileiro, não é permitido o mútuo oneroso em que se presumam devidos os juros. Errado. Por quê? É o teor do art. 591 do CC, in verbis: “Art. 591. Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o art. 406, permitida a capitalização anual.”
 c) A cláusula de reserva de domínio consiste no direito que o vendedor se reserva de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço mais as despesas por ele realizadas. Errado. Por quê? Trata-se de cláusula de retrovenda! É o teor do art. 505 do CC, litteris: “Subseção I. Da Retrovenda. Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.”
 d) Não é lícito que, no contrato de compra e venda, o preço seja fixado pela taxa de mercado. Errado. Por quê? É o teor dos arts. 486 e 487 do CC, verbis: “Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.”
 e) Considere que um indivíduo tenha celebrado contrato de compra e venda de seu apartamento em 10/11/2008, sendo a respectiva escritura pública devidamente registrada no cartório de registro de imóveis em 10/3/2009. Considere, ainda, que, no mês de janeiro de 2009, tenha sobrevindo cobrança do IPTU sobre o imóvel. Nessa situação, o vendedor é responsável pelo pagamento do IPTU. Certo. Por quê? É o teor dos arts. 1.227 e 1.245 2 do CC, verbis: “Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”