Mediante promessa de compra e venda, em que não se pactuou a...

A) Não se trata de direito pessoal, mas a promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis constitui verdadeiro direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417 do CC).

O promitente comprador assume uma obrigação de dar (o pagamento do preço combinado, que normalmente é feito de forma parcelada) e o promitente vendedor assume uma obrigação de fazer (outorga da escritura pública de compra e venda em favor do promitente comprador, após o pagamento integral do preço). Diante da recusa do promitente vendedor em cumprir a sua obrigação, o promitente comprador poderá se valer da ação de adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC). A sentença tem natureza constitutiva, valendo como título para o registro da compra no cartório de imóveis, substituindo a vontade do promitente vendedor.

No caso de negócio decorrente de parcelamento de solo para fins urbanos, temos a Lei 6.766/79, em que o legislador proíbe a inserção de cláusula de arrependimento (o mesmo vale para contratos que envolvam lotes rurais, tratados pelo Decreto-lei nº 58/37), tratando-se de uma vedação de ordem pública, que tem por finalidade afastar a prática de especulação imobiliária por parte do promitente vendedor. Aqui estamos diante de contratos que envolvem relações de consumo, em que a vulnerabilidade do promitente comprador é manifesta.

Temos, inclusive, a Súmula 166 do STF nesse sentido: “É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-lei nº 58, de 10.12.1937" e igual entendimento extrai-se do art. 25 da Lei nº 6.766/79, que dispõe que “São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros".

Por fim, a parte final da assertiva está correta, em consonância com o art. 31 da referida Lei 6.766. Incorreta;

B) A assertiva este em consonância com o que dispõe os arts. 1.417 e 1.418 do CC, explicados anteriormente. No caso de negócio decorrente de parcelamento de solo para fins urbanos, o examinador repete a redação do § 6º do art. 26 da Lei 6.766, em que a simples apresentação do recibo de quitação implica no registro definitivo, afastando, pois, o legislador a exigência da escritura definitiva e eventuais providências judiciais complementares. Correta;

C) O promitente comprador adquire o direito real à aquisição, nos termos do art. 1.417 do CC. Diante da recusa do promitente vendedor à outorga da escritura de compra e venda, caberá ação de adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC), cuja sentença é de natureza constitutiva. Acontece que quando estivermos diante de aquisição de lote decorrente do parcelamento do solo para fins urbanos, conforme narrado na assertiva anterior, o legislador dispensa maiores exigências, inclusive a sentença de adjudicação, sendo a averbação da quitação ao registro do contrato de compromisso medida suficiente para obtenção da propriedade. No mesmo sentido é o art. 41 da Lei, ou seja: “o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o registro de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de compra e venda definitivamente firmado". Incorreta;

D) No que toca a usucapião urbana, tem previsão no art. 1.240 do CC e art. 183 da CRFB. Incorreta;

E) Diante da recusa, caberá ação de adjudicação compulsória. Incorreta.


Resposta: B 

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

 

GABARITO: B

 

CC, Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

 

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Lei nº 6.766 de 19 de Dezembro de 1979

Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências.

Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999).

 

Vale a leitura: https://www.dizerodireito.com.br/2015/11/nocoes-gerais-sobre-o-compromisso-de.html#more

Os direitos reais são absolutos (oponíveis a todas as pessoas) e os obrigacionais são relativos (oponíveis a apenas algumas pessoas).

Abraços

O cerne da questão estava aqui: STJ SÚMULA N. 239. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Isso já caiu em muitas provas, principalmente de segunda fase.

Complementando:

 

Art. 1418 CC: O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

 

Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil: O direito à adjudicação compulsória (art. 1418 do CC), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário. (S. 239 do STJ)

 

Súmula 239 do STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.