Caio, condômino do Edifício B e C, situado em Belém/PA, pret...

Vamos analisar a questão proposta, que trata do tema de Direito Condominial, especificamente as decisões tomadas em assembleias de condomínio e sua obrigatoriedade para os condôminos.

O enunciado apresenta uma situação em que um condômino, Caio, não concorda com as despesas aprovadas em assembleia, apesar de o quorum ter sido atingido e as contas do síndico aprovadas. A questão nos pede para analisar cinco possíveis afirmativas sobre os direitos e deveres dos condôminos.

Vamos analisar cada afirmativa:

I. O condômino, cujo voto é contrário às despesas aprovadas em assembleia geral, não está compelido ao seu pagamento, já que o ato violaria direito individual.

Esta afirmativa está incorreta. De acordo com o Código Civil, as decisões da assembleia, quando regulares e respeitando as normas legais e convencionais, vinculam todos os condôminos, independentemente de discordâncias individuais. O artigo 1.350 do Código Civil, por exemplo, estabelece que as deliberações tomadas em assembleia obrigam a todos os condôminos.

II. Sendo a assembleia hígida, a mesma constitui o órgão adequado à aprovação de despesas condominiais, o que vincula todos os condôminos.

Esta afirmativa está correta. A assembleia de condôminos é o fórum apropriado para discutir e decidir sobre as despesas do condomínio, e suas decisões, quando tomadas dentro dos parâmetros legais, obrigam a todos os condôminos, conforme o artigo 1.350 do Código Civil.

III. Não pode, regra geral, o condômino, individualmente, propor ação de prestação de contas em relação ao síndico ou ao condomínio.

Esta afirmativa está correta. O direito de exigir prestação de contas é, em regra, coletivo, cabendo ao condomínio como um todo ou ao conselho fiscal. Isso está em linha com a função da assembleia e do síndico, conforme previstos no Código Civil.

IV. Havendo quorum legal, as decisões da assembleia geral de condôminos têm validade e eficácia, desde que não colidam com a lei ou a convenção.

Esta afirmativa está correta. As decisões da assembleia somente são válidas se respeitarem a legislação vigente e a convenção do condomínio. Isso está de acordo com o artigo 1.350 do Código Civil.

V. A ausência do condômino à assembleia, quando regularmente comunicado, não impede que os efeitos dela decorrentes lhe atinjam, equiparado aos demais condôminos que compareceram ao ato.

Esta afirmativa está correta. Mesmo que o condômino não compareça à assembleia, ele está sujeito às decisões tomadas, desde que tenha sido regularmente convocado, conforme previsto na legislação condominial.

Justificativa da Alternativa Correta: A alternativa A está correta porque apenas as afirmativas II, III, IV e V estão corretas, enquanto a afirmativa I está incorreta.

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Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1^o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2^o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Sobre o item III:

Tem legitimidade para propor ação de prestação de contas quem tem bens ou interesses administrados por terceiro ou o administrador ou gestor que administra interesses alheios. Por essa razão, em regra, essa ação tem sua natural sede no mandato.

Transportando-se esses parâmetros e traços da ação de prestação de contas para o seio do condomínio horizontal, têm interesse processual e legitimidade para a propositura da ação de prestação de contas o condômino – que tem seus interesses administrados pelo condomínio, representado pelo síndico – e o próprio condomínio, em relação ao síndico, segundo RONALDO ALVES DE ANDRADE  (http://ronaldoandrade.com.br/doctos/juris_artigos/condominio.htm).

Ocorre que doutrina e jurisprudência tem dado interpretação gramatical ao art. 22, §1º, f, da Lei 4.591/64, que estabelece que o síndico deve prestar contas à Assembléia dos Condôminos, que representa todos os proprietários de unidades autônomas. Dessa forma, por expressa vedação legal, o condômino não teria legitimidade para propor ação de prestação de contas, porque o condomínio, representado pelo síndico, não teria obrigação de prestar contas a cada um dos condôminos, mas a todos, perante a assembléia dos condôminos.