Sobre o sistema de registro imobiliário brasileiro, assinale...

Vamos analisar a questão sobre o sistema de registro imobiliário brasileiro, que é um tema central para concursos na área de direito notarial e registral.

Tema Jurídico: O foco está no sistema de registro imobiliário do Brasil, abordando conceitos como presunção registral, princípio da continuidade, prioridade registral, aquisição de propriedade e matrícula de imóveis. A legislação aplicável é a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

Alternativa Correta: D - Admitem-se casos em que a propriedade imóvel é adquirida independentemente do registro, como ocorre com a aquisição pela usucapião e pela sucessão hereditária.

Essa alternativa está correta porque, no Brasil, a propriedade de um imóvel pode ser adquirida de maneira originária, como no caso da usucapião, ou pela sucessão hereditária, sem a necessidade de registro imediato. A usucapião é um modo de aquisição de propriedade pela posse prolongada e pacífica, conforme o Código Civil, artigos 1.238 e seguintes. Já na sucessão hereditária, os bens são transferidos automaticamente aos herdeiros com o falecimento do titular, conforme o artigo 1.784 do Código Civil.

Exemplo prático: João possui a posse de uma propriedade rural de forma contínua e sem oposição por mais de 15 anos. Ele pode requerer a usucapião para que a propriedade seja reconhecida em seu nome, independentemente do registro inicial no cartório.

Análise das Alternativas Incorretas:

A - Observa a presunção iures et de iure quanto aos dados registrados. Esta afirmação está incorreta porque o sistema brasileiro adota a presunção juris tantum, que admite prova em contrário, diferente da presunção iures et de iure, que é absoluta.

B - Segue a especialidade, mas não a continuidade registrária. Errado. O sistema de registro de imóveis no Brasil observa tanto o princípio da especialidade (cada imóvel deve ser individualizado) quanto o princípio da continuidade (a cadeia de titularidade deve ser contínua e lógica).

C - Impõe, em regra, a observância da data da celebração do contrato para conferir a prioridade. Incorreto. A prioridade no registro de imóveis é dada pela ordem de apresentação dos títulos no cartório, não pela data da celebração do contrato.

E - O imóvel poderá ter matrícula própria, plural ou coletiva e nada obsta o registro sem matrícula. Falso. Cada imóvel deve ter uma matrícula própria no Registro de Imóveis, que é o ponto de partida para todos os registros e averbações subsequentes.

Estratégia para Interpretação: Preste atenção aos termos técnicos e aos princípios do registro imobiliário. Questões como essas costumam testar o conhecimento dos princípios fundamentais e das exceções à regra, como no caso da usucapião e da sucessão hereditária.

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Gabarito: D

Comentários:

a)  Observa a presunção iures et de iure (absoluta) quanto aos dados registrados. A presunção é relativa, se houver erro haverá a retificação do registro, até mesmo de ofício.  

b)  Segue a especialidade, mas não a continuidade registrária.  Segue o princípio da continuidade, a cadeia registral é contínua (art. 195 LRP). Princípio da Especialidade: o objeto de registro deve ser especifico, assim como suas condições contratuais (art 176, § 1º, inciso II, itens 3 e 4, e 225 da LRP)

c)  Impõe, em regra, a observância da data da celebração do contrato para conferir a prioridade. A prioridade é pela data que dá entrada no registro (prenotação) e não na data da realização do negócio jurídico levado a registro (art. 182, 183 e 186 da LRP)

d)  Admitem-se casos em que a propriedade imóvel é adquirida independentemente do registro, como ocorre com a aquisição pela usucapião e pela sucessão hereditária. CORRETA: usucapião é adquirido pelo decurso do tempo (sentença declaratória de domínio, pode ser alegada em defesa mesmo sem a ação). Sucessão: a aquisição é pelo princípio da saisine (art. 1784 CC) e não pelo registro. Além disso, há as formas de aquisição do art. 1248 (acessão), em que a aquisição independe de registro.

e)  O imóvel poderá ter matrícula própria, plural ou coletiva e nada obsta o registro sem matrícula. Art. 176 § 1º, I LRP- cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei;

Registro: em regra, é CONSTITUTIVO. Mas há exceções, como por exemplo, a Usucapião e a Sucessão Causa Mortis.

Averbação: em regra NÃO é constitutiva.

Mas há exceções, como por exemplo, o caso de imóvel loteado e atos relacionados à unidades autônomas condominiais antes da vigência da Lei 6.015:

- Art. 167, II - a averbação: (...) "3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937 , quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei;"

- Art. 167, II - a averbação: (...) "6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a , quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;"

O Brasil adotou o sistema misto ou eclético em matéria de aquisição da propriedade imobiliária, por misturar elementos do sistema francês (que se satisfaz com o título para a transferência da propriedade imobiliária), do sistema alemão (que exige o registro para aquisição da propriedade imobiliária) e do sistema romano (que se contenta com a tradição ou com o usucapião como modo de transmissão da propriedade de imóveis). A diferença do sistema brasileiro em relação ao alemão é a de que, neste, há presunção absoluta de fé público no registro, ao passo que, no Brasil, a presunção é relativa. No Brasil, a invalidade do título derruba o registro, à diferença do que sucede na Alemanha.