Num loteamento de acesso controlado,
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Segundo Francisco e Goldfinger (2021) o loteamento de acesso controlado trata-se de um conjunto de imóveis ou lotes autônomos, reunidos em um espaço territorial delimitado (não como unidades condominiais) com a possibilidade de instalação de portarias para controle de acesso de pessoas e veículos. Tal controle, realizado pelo particular, dependerá de autorização do Poder Público municipal, sendo vedado impedir o trânsito daqueles que estiverem identificados. (artigo 2 , §8º, Lei 6.766/79)
Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
Dito isso, é possível afirmar acerca de cada assertiva:
A) ERRADA – O controle de acesso é autorizado e definido pelo Poder Público Municipal.
B) CERTA - Conforme art. 2º,§8º, Lei 6.766/79.
C) ERRADA – É vedado proibir o trânsito de pessoas e veículos, quando devidamente identificados. (Art. 2º, §8º, Lei 6.766/79)
D) ERRADA – O loteamento de acesso controlado nada mais é que um loteamento tradicional (lotes constituídos como unidades autônomas), com autorização aos representantes dos proprietários concedida pelo Poder Público para controlar o acesso de pessoas e veículos. Logo, as vias de circulação são bens públicos municipais.
E) ERRADA – Como visto, não é possível impedir a passagem de pessoas/veículos ou fechar acessos, apenas, promover a identificação daqueles que passarem, no interesse de aumentar a segurança dos moradores.
Gabarito do Professor: B
Referências Bibliográficas: FRANCISCO, R.V; GOLDFINGER, F, I. Direito Urbanístico. Coleção Sinopses para Concursos: Salvador, Ed. Juspodivm, 2021, pp.259-261.
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GABARITO: B
Art. 2º. [...] § 8 Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1 deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
FONTE: LEI 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano).
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que:
i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis; ou
ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
STF. Plenário. RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, julgado em 14/12/2020 (Repercussão Geral – Tema 492)
CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Após a Lei 13.456/2017, ou lei equivalente em âmbito municipal, é possível a cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento fechado de proprietário não-associado. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em: <>. Acesso em: 06/07/2021
Gab.B
Complementando...
Pode-se ocorrer certa confusão quanto a alguns termos do Direito Urbanístico, é importante a diferenciação dos termos “loteamento fechado” e “loteamento de acesso controlado”.
Enquanto no loteamento fechado há concessão de uso de áreas públicos, no loteamento de acesso controlado não há essa concessão, fazendo com que a manutenção seja de responsabilidade do poder público municipal: o ônus dos moradores é apenas do funcionamento da portaria de controle de residentes e não residentes. O ônus é cobrado por meio de taxa aos moradores, que ao adquirir um lote, presume-se que já saibam da existência de certa taxa, não ofendendo o princípio previsto na Constituição de livre associação. Já na transformação do loteamento privado em de acesso controlado, se não houver concordância com as taxas, matéria será julgada judicialmente.
O loteamento fechado não é previsto como nova modalidade de parcelamento do solo, já o loteamento de acesso controlado foi positivado por Lei (Lei nº13.465/2017), ampliando as possibilidades antes existentes na Lei de Parcelamento do Solo ( Lei 6.766/79)
Nota-se que, com a aprovação dessa Lei, houve uma tentativa de resolução de conflitos – embora limitado o livre acesso aos pedestres e motoristas: se houver prévio cadastramento e identificação, estes não podem ser proibidos de entrarem no condomínio. Esta lei garantiu, então, mais proteção aos habitantes, e ao mesmo tempo não restringiu o interesse do povo ao acesso às áreas públicas.
Parcelamento do Solo – Lei n. 6.766/1979
"Art. 2º(...) § 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. "
Gabarito: B
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