No caso de contrato de arrendamento rural em que haja plural...

a do art. 92, § 3°, do Estatuto da Terra (Lei n° 4.504/64), que dispõe sobre o direito de prelação do arrendatário para adquirir o imóvel rural arrendado



A preempção ou preferência do arrendatário, para efeito da aquisição do imóvel rural arrendado, encontra respaldo nos arts. 93, parágrafo 3° do Estatuto da Terra e 45 do seu Regulamento (Decreto n° 59.566/66), os quais conferem ao arrendador a obrigação de notificar ao arrendatário para que exerça, no prazo de 30 dias, contados do recebimento da notificação, o seu direito de preempção em relação a terceiros, na hipótese de pretender alienar o imóvel.

Questão até certo ponto controversa, de evidente repercussão prática, é a que pertine à extensão do direito de preferência na hipótese de arrendamento parcial do imóvel rural, tendo-se em linha de conta a advertência do parágrafo 1° do art. 46, do Regulamento, no sentido de que “o proprietário de imóvel rural arrendado não está obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas, se estas não abrangerem a totalidade da área”. Referido direito deve, necessariamente, ser exercido em relação a todo o imóvel no qual se insere a gleba arrendada ou pode ficar restrito à área arrendada? A propósito, digna de menção a opinião de ATHOS GUSMÃO CARNElRO, que assim preleciona:
“Consideram alguns, interpretando o art. 46 do citado decreto, que se o arrendatário manifesta preferência apenas no tocante à área arrendada, deve ser tido como carecedor de ação, e inclusive seria insuficiente o depósito do preço, porque tal depósito deve corresponder ao preço da totalidade da área e não apenas ao da parcela objeto do arrendamento.

É tema grave, ligado inclusive à hierarquia das normas jurídicas.

O Estatuto da Terra, no art. 92, parágrafo 3°, refere o seguinte: “No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquirí-lo em igualdade de condições … (grifamos)”.

Ora, o “imóvel arrendado”, quer nos parecer, é a própria área arrendada, e não a gleba maior dentro da qual a área arrendada se situa” (5).

Assim, com fulcro no ensinamento do eminente mestre, o único óbice que o arrendatário enfrentaria para o acolhimento de sua pretensão seria a hipótese de a parcela arrendada possuir área inferior à fração mínima de parcelamento da região. Nesse caso, a preferência somente poderia ser exercida em relação a todo o imóvel, como bem elucida o seguinte julgado do Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul:
“O direito de preempção ou preferência reconhecido pelo Estatuto da Terra tem caráter social, visando o benefício de quem trabalha na agricultura ou na pecuária. A lei não discrimina e não afasta a possibilidade de o arrendatário adquirir a totalidade do imóvel vendido, mesmo ocupando apenas parte dele, máxime quando a área ocupada é inferior à fração mínima de parcelamento da região. A finalidade é evitar o minifúndio. Inteligência dos arts. 65, caput, e 92, parágrafo terceiro e quarto, da Lei n° 4.504/64″ (6).

Acrescente-se, por fim, que, havendo pluralidade de arrendatários ocupando diferentes parcelas do imóvel rural, e se todos eles manifestarem interesse na aquisição da totalidade do imóvel, entendemos que a preferência recairá sobre aquele que estiver ocupando a maior área arrendada, adotando-se, para esse fim, o parágrafo único do art. 504 do Código Civil, por analogia.

Na verdade a questão está na literalidade do  Regulamento (Decreto n° 59.566/66)
Art 46. Se o imóvel rural em venda, estiver sendo explorado por mais de um arrendatário, o direito de preempção só poderá ser exercido para aquisição total da área.

§ 1º O proprietário de imóvel rural arrendado não está obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas, se estas não abrangerem a totalidade da área.

§ 2º Nos casos dêste artigo, fica assegurado a qualquer dos arrendatários, se os outros não usarem do direito de preempção, adquirir para si o imóvel.

Obs: não confundir a pluralidade de herdeiros (art. 23, Dec 59.566/66) com a pluralidade de arrendatários (art. 46, Dec 59.566/66). No primeiro caso, trata-se da hipótese em que há falecimento do proprietário da terra e seus herdeiros possuem direito de retomada; entretanto, fica assegurado ao arrendatário a renovação do contrato quanto às partes dos herdeiros não interessados na retomada. Na segunda situação, existe pluralidade de arrendatários explorando a terra; caso o proprietário decida vender o imóvel, o direito de preferência somente pode ser utilizado para aquisição total da área, razão pela qual qualquer dos arrendatários pode exercer o direito de preempção se os outros não usarem, não sendo o proprietário obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas se não corresponderem à totalidade do imóvel.