Assinale a alternativa correta sobre alienação fiduciária e ...

GABARITO LETRA D

A INCORRETA: O pagamento do tributo só ocorre quando há a consolidação da propriedade, seja nas mãos do fiduciante, seja nas mãos do fiduciário. Veja-se que o art. 23 não exige tal medida para a constituição da propriedade: “Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”. É possível antever esse raciocínio, também, pelo art. 26, §7º: “Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio”.

B INCORRETA, pela sistemática legal, que determina a consolidação da propriedade com o credor em caso de inadimplemento. Ademais, é irrazoável supor que o inadimplente tenha o poder de resolver o contrato, já que esse direito potestativo é conferido à parte lesada pelo inadimplemento. Veja-se o art. 26: “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.

C INCORRETA, já que o art. 26, §1º, prevê o no prazo de quinze dias, contado da notificação: “Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação”.

D CORRETA está correta, pela literalidade do art. 38: “Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”.

Independentemente do valor do negócio, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.514/97, o contrato poderá ser celebrado por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

a) A alienação fiduciária constitui um direito real de garantia sobre coisa própria, uma vez que o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel de um imóvel como garantia de satisfação do crédito.

De fato, a propriedade fiduciária de bens imóveis constitui-se através do registro do contrato (condição de eficácia) perante ao Registro de Imóveis competente (art. 23 da Lei 9.514/97).

Entretanto, trata-se de um propriedade resolúvel (patrimônio de afetação com alienação fiduciária), que somente será consolidada em nome do devedor com a apresentação do Termo de quitação ou em nome do credor quando o devedor, devidamente intimado, não purgar a mora no prazo de 15 dias. A partir da consolidação, deverá o interessado comprovar o pagamento do ITBI, de modo a proceder a averbação na matrícula do imóvel.

b) O devedor fiduciante inadimplente não tem o direito de pedir a resolução contratual, conforme o princípio tu quoque (desdobramento da boa-fé objetiva), segundo o qual um contratante que violou uma norma jurídica não poderá, sem caracterização de abuso de direito, aproveitar-se dessa situação anteriormente criada pelo desrespeito.

c) Encerrado o prazo contratual de carência e persistindo o inadimplemento,a requerimento do credor, o devedor será intimado pessoalmente através do Oficial do Registro de Imóveis, ou através do Oficial de Registro de Títulos e Documentos, ou ainda por meio de notificação extrajudicial (AR) de modo a purgar a mora no prazo de 15 dias (art. 26, §1º, Lei 9.514/1997).

d) Os atos e contratos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública, nos termos do art. 38 da Lei 9.514/97.

Trata-se de um requisito quanto à forma do contrato, independentemente do valor.

(obs.: A escritura pública é condição de validade e é realizada no Tabelionato de Notas).

A) Evidenciamos, então, que o registro imobiliário é INDISPENSÁVEL para que se possa exigir o pagamento do ITBI, vez que a transferência da propriedade se efetiva com este registro (mesmo o imposto sendo pago antes da lavratura da escritura, pois o Art. 150, §7º da Constituição Federal, acima transcrito, dispõe que o fato gerador do ITBI – que é a transferência entre vivos por ato oneroso de bem imóvel – ocorrerá posteriormente, e caso não ocorra deve ser restituído o valor pago).

Ademais, o STF reiterou o posicionamento da não incidência de ITBI quando do compromisso de compra e venda:

“[...] a transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro. Assim, pretender a cobrança do ITBI sobre a celebração de contrato de promessa de compra e venda implica considerar constituído o crédito antes da ocorrência do fato imponível”, (Agravo Regimental em Recurso Extraordinário n. 805859, do Ministro Relator Roberto Barroso, primeira turma, DJe 09.03.2015)

https://www.marianagoncalves.com.br/post/o-itbi-deve-ser-pago-quando-se-faz-um-compromisso-de-compra-e-venda

B) Configura quebra antecipada do contrato o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações. INFO 680 STJ. DOD

C) Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

D) Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.         

A) O registro imobiliário é constitutivo da propriedade fiduciária sobre bens imóveis, e deve ser precedido do recolhimento do imposto de transmissão inter vivos.

ERRADA - Pagamento do tributo só com a transmissão efetiva da propriedade. No caso de alienação fiduciária, temos propriedade resolúvel, ou seja, não definitivamente transferida.

Ar. 23 Lei 9514/97 não traz essa exigência

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

B) A alienação fiduciária sobre bens imóveis permite ao devedor fiduciante inadimplente tomar a iniciativa de pedir a resolução do contrato, com objetivo de obter a restituição de parte das parcelas pagas. 

ERRADA - Pedido de resolução é direito potestativo da parte lesada pelo inadimplemento (475, CC), e Lei 9514 não fala nada.

Assim, está incorreta pela sistemática legal, que determina a consolidação da propriedade com o credor em caso de inadimplemento. Ademais, é irrazoável supor que o inadimplente tenha o poder de resolver o contrato, já que esse direito potestativo é conferido à parte lesada pelo inadimplemento. Fonte: MEGE. Essa correção de civil estava filé do boi.